L’action en requalification d’un bail dérogatoire (d’une durée de 36 mois) en bail commercial doit être introduite dans le délai de deux ans à compter de la signature du bail.
Aux termes de l’article L. 145-60 du Code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.
Le bail est intitulé « bail à titre précaire » et porte sur « une durée de 36 mois fermes qui prendra effet à compter du 20 février 2009 pour se terminer le 20 février 2012 ».
A l’expiration du bail, le preneur a quitté les lieux, en se conformant aux stipulations contractuelles.
Le bailleur agit pour demander que le bail soit requalifié en bail commercial soumis au statut et que le locataire paie le loyer sur une durée totale de 9 ans.
Cette demande se heurte à la prescription biennale.
En effet, le bail ne correspond pas aux prescriptions de l’article L. 145-5 du Code du commerce qui stipule que les parties peuvent lors de l’entrée dans les lieux du preneur déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux, à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans, et non de trois ans comme en l’espèce.
Cependant, il appartenait au bailleur de soumettre sa contestation dans le délai de la prescription biennale, son droit à contester la durée effective du bail commercial étant né le jour même de la conclusion du bail puisque la durée illégale qui y figurait en toutes lettres était présente dès l’origine et que le bailleur connaissait les circonstances de fait lui permettant d’exercer cette action en requalification.
Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 11 A, 20 Octobre 2015 n° 2015/ 528, numéro de rôle : 14/04383