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Publié le 3 Mai 2020

Perte de commercialité et responsabilité du Bailleur

Pour ne pas avoir mis tous les moyens en œuvre pour résoudre les problématiques relatives au dysfonctionnement du chauffage, aux infiltrations et à l’insécurité dans le centre commercial, le bailleur est condamné à payer 80.000,00 € au preneur pour perte de clientèle, perte de marge et perte de chance.

En l’espèce, la société locataire a loué deux locaux réunis et faisant l’objet de deux baux commerciaux distincts dépendant d’un centre commercial et soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du mauvais état du centre commercial ainsi que de problèmes de chauffage dans ses locaux, la société locataire a assigné son bailleur en indemnisation de son préjudice

C’est en vain que le bailleur fait grief à l’arrêt de le condamner à indemniser la société locataire de la perte de clientèle occasionnée par le défaut de mise à disposition et d’entretien des locaux, de la perte de marge réalisée sur le chiffre d’affaires liée au contrat rompu avec un fournisseur et de la perte de chance de la société locataire de conclure des contrats de distribution avec de nouveaux fournisseurs.

En effet, tant la Cour d’appel que la Cour de Cassation considère que le bailleur n’avait pas employé des efforts suffisants pour mettre fin :

  • au dysfonctionnement du chauffage commun non seulement dans le local loué mais aussi dans les parties communes qui étaient des accessoires nécessaires à l’usage de la chose louée,
  • aux infiltrations constatées dans le plafond du local et le parking commun
  • et au défaut de sécurité qui avait affecté le centre commercial pendant plus de dix ans,

De plus, le bailleur a manqué à ses obligations en ne procédant pas aux diligences nécessaires pour que le syndicat des copropriétaires remédie à l’insécurité et au mauvais entretien des lieux,

Enfin, il est également retenu à l’encontre du bailleur que le dépérissement du centre commercial et sa désertification, en relation avec ces manquements, était à l’origine, au moins en partie, par un effet de chaîne, de la dégradation de la commercialité des lieux.

En conséquence, le bailleur a été condamné à indemniser le preneur à hauteur de 80.000,00 € du préjudice subi en lien avec les manquements constatés tenant notamment:

  • en la perte de clientèle occasionnée par le défaut de mise à disposition et d’entretien des locaux ;
  • en la perte de marge réalisée sur le chiffre d’affaires liée au contrat rompu avec la société Longchamp ;
  • et en la perte de chance de la société locataire de conclure des contrats de distribution avec de nouveaux fournisseurs.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 23 Janvier 2020 n°18-19.051

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