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Publié le 17 Jan 2021

Paiement volontaire de la taxe foncière et silence du bail

Dans le cadre d’un bail commercial, le paiement, pendant plusieurs années, des taxes foncières par l’occupant qui n’y est pas tenu par la convention, ne permet pas de considérer la volonté non équivoque de la société locataire de payer ladite taxe.

Pour mémoire, de manière constante la jurisprudence considère que pour qu’une charge soit supportée par le Preneur, cela doit résulter d’une clause expresse (Cass, 3ème civ. 13 décembre 2018, 17-28055 ; Cass, 3ème civ. 13 septembre 2018, 17-22.498; Cass 3ème civ. 14 juin 2018 n°17-18873)

En l’espèce, par convention du 7 janvier 2008, une société a mis à disposition d’une autre société des locaux à usage d’entrepôt.

Le 14 octobre 2015, la société occupante a assigné la société propriétaire des locaux en remboursement des taxes foncières des années 2011, 2012 et 2013, qu’elle considérait avoir indûment payées.

Pour rejeter la demande, la cour d’appel retient que, si la convention ne met pas expressément à sa charge la taxe foncière qui est légalement payable par le propriétaire, cette société avait, comme son cédant avant elle, volontairement, toujours réglé cette taxe, sur présentation de factures qui n’avait que ce seul objet, auxquelles étaient annexés les avis d’imposition en cause et qui étaient contrôlées par la comptable de la société et signées par paraphe par le président après avoir apposé lui-même la mention bon à payer.

Ainsi, pour la cour d’appel, ces paiements n’ont pas été faits par erreur et que, par ces actes positifs, non équivoques, sont intervenus un transfert de la charge de la taxe foncière et donc la volonté de nover.

La Cour de Cassation censure cette décision.

En effet, aux termes de l’article 1271 1° du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 , la novation s’opère lorsque le débiteur contracte envers son créancier une nouvelle dette qui est substituée à l’ancienne, laquelle est éteinte.

Selon l’article 1273 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la novation ne se présume pas et la volonté de l’opérer doit résulter clairement de l’acte.

En conséquence, la cour de cassation considère qu’en se déterminant ainsi, par des motifs impropres à caractériser la volonté non équivoque de la société de nover la convention initiale en y ajoutant une obligation qu’elle ne mettait pas à sa charge, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 24 Septembre 2020 n°19-21.303

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