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Publié le 24 Avr 2009

Offre de vente au locataire faite par un agent immobilier sans mandat

Le propriétaire a contesté l’existence et la validité du mandat confié à une agence immobilière ainsi que le caractère parfait de la vente.

Une agence immobilière a transmis à M. X, locataire, pour le compte de M. Y, propriétaire, une offre de vente du local commercial (lot n° 24) et de l’appartement (lot n° 7) qu’il occupait ; soutenant qu’il avait accepté l’offre, M. X a assigné M. Y en réalisation forcée de la vente portant sur le lot n° 24 ; M. Y a contesté l’existence et la validité du mandat donné à l’agence immobilière ainsi que le caractère parfait de la vente.

Le locataire a fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande alors, selon lui :

1°/ que l’irrégularité du mandat au regard des exigences posées par l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et l’article 72 du décret du 20 juillet 1972 affecte les seules relations entre le mandant et l’agent immobilier et demeure sans conséquence sur la réalité de la vente conclue par l’intermédiaire dudit agent ; qu’ainsi la cour d’appel qui, en constatant que M. Y avait donné mandat à l’agence de vendre le local commercial au prix de 600.000 EUR, a considéré que celui-ci n’était pas engagé envers M. X par ce mandat non mentionné sur le registre des mandats, a violé les textes précités et les articles 1583 et 1984 du Code civil ;

2°/ qu’en retenant, pour refuser toute valeur à l’acceptation par lui-même, locataire, d’acquérir le local commercial au prix proposé, que M. Y souhaitait vendre ce local et l’appartement en même temps, la cour d’appel a dénaturé l’offre du 10 juin 2004 par laquelle l’agence n’envisageait pas une indivisibilité entre les deux ventes et au contraire évoquait l’éventualité de l’acquisition de l’appartement par d’autres clients et a violé l’article 1134 du Code civil.

La Cour de cassation, rejetant le pourvoi, rappelle qu’il résulte de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) que les conventions conclues avec des personnes physiques ou morales se livrant ou prêtant d’une manière habituelle leur concours aux opérations portant sur les biens d’autrui doivent respecter les conditions de forme prescrites par l’article 72 du décret du 20 juillet 1972 à peine de nullité absolue qui peut être invoquée par toute partie y ayant intérêt.

Ayant relevé que l’agence immobilière n’avait pas, en violation des dispositions édictées par le décret susvisé, mentionné le mandat sur le registre des mandats et porté le numéro d’inscription sur l’exemplaire du mandat remis à Johann Y, la cour d’appel, qui a retenu à bon droit que M. Y n’était pas engagé envers M. X par l’offre formulée en son nom par l’agence immobilière en application d’un mandat irrégulier, a exactement déduit de ce seul motif que la vente du local commercial n’avait pas été conclue.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 8 avril 2009 n° 07-21610

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