Les travaux de sécurité indispensables à l’exercice de l’activité contractuellement prévue dans le bail commercial relèvent de l’obligation de maintenir les locaux en état de servir à l’usage et incombent au bailleur qui ne peut s’en dispenser.
Pour mémoire, selon l’article 1720 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que locatives.
Il en résulte que les travaux de sécurité indispensables à l’exercice de l’activité contractuellement prévue relèvent de l’obligation de maintenir les locaux en état de servir à l’usage et incombent au bailleur qui ne peut s’en dispenser.
Pour rejeter les demandes de la société locataire au titre des travaux de mise en sécurité des locaux, la Cour d’appel retient :
- que celle-ci ne peut exiger de la bailleresse aucune somme au titre des travaux de reprise du chauffe-eau, du rideau métallique qui ne sont pas imputables à la vétusté du bâtiment dont elle doit répondre,
- que le rideau métallique a été posé par l’un des locataires successifs,
- qu’il en est de même de la porte anti-panique et du doublage coupe-feu, l’expert ne notant pas que le remplacement de cet élément et l’installation du doublage résultent de la vétusté imputable au bailleur
- et qu’il résulte du rapport d’expertise la même solution concernant l’auvent.
En statuant ainsi, alors que la clause du bail commercial qui limite la charge des réparations incombant à la bailleresse à celles résultant de la vétusté ne peut la décharger de son obligation de maintenir le local commercial en état de servir à l’usage prévu et d’exécuter les travaux de sécurité qu’impose notamment la réception du public, la cour d’appel a violé le texte susvisé.
En l’espèce, il convient de rappeler que le bail date de 1958 et ne prévoit pas les stipulations que l’on peut retrouver dans les baux plus précis actuels. Pourtant, le « qui ne peut s’en dispenser » interroge sur la portée de ces mots. Le Bailleur ne pourrait-il plus transférer ce type de travaux sur le Preneur ?
Cour de cassation, 3e chambre civile, 30 Juin 2021 n°20-12.821