L’agent immobilier, professionnel, mandataire rémunéré par les bailleurs, est tenu de garantir l’efficacité des actes qui lui sont confiés. Il lui appartient donc de vérifier les conditions de validité d’un acte de cautionnement solidaire garantissant les engagements du bail, qu’il a rédigé.
En l’espèce, l’acte de cautionnement n’est pas conforme aux dispositions de l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dès lors que les mentions manuscrites n’ont pas été rédigées par la caution mais par la locataire.
Il résulte du simple examen comparatif des écritures de la caution et de la locataire que l’engagement de cautionnement n’a pas été établi par la caution.
Il est patent qu’en ne s’assurant pas de la rédaction par la caution elle-même des mentions manuscrites exigées par la loi et donc de la régularité des actes à établir dans le cadre de sa mission, l’agent immobilier a commis un manquement à ses obligations contractuelles.
Le mandataire doit donc réparer le préjudice subi par ses mandants, qui correspond à la perte de chance de recouvrer, auprès de la caution, les sommes dues par la locataire.
La perte de chance est mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.
Elle doit être retenue pour 50 % des sommes en cause, de sorte que l’agent immobilier doit verser 2000 euros aux bailleurs à titre de dommages et intérêts.
Cour d’appel de Rennes, Chambre 5, 1er Mars 2017 n° 14/04949