A manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible, le bailleur qui n’a pas été en mesure à l’issue des travaux qui avaient occasionné le transfert de la société locataire dans un local provisoire, de la réintégrer dans le local désigné par le bail ou de lui proposer un local équivalent par son emplacement et ses caractéristiques à celui désigné dans le bail.
Ces manquements, privant totalement la société locataire de la jouissance du bien loué, caractérisent une violation des obligations de délivrance et de garantie de jouissance paisible de la bailleresse.
Le bail commercial doit être résilié aux torts du bailleur.
Il est constant que les locaux loués, à destination de transitaire de douane, import-export, emballage et transport, étaient situés au rez-de-chaussée, dans le hall d’accueil de l’immeuble, et donc facile d’accès et fortement visible de la clientèle.
Or, le bailleur a réalisé des travaux dans l’immeuble et a installé le preneur dans un local provisoire à compter du 19 septembre 2011.
Non seulement le locataire n’a pas récupéré le local initial à l’issue des travaux, mais le local provisoire est d’accès peu aisé compte tenu de son implantation dans un secteur destiné à la manutention et/ou livraison et il ne bénéficie d’aucune signalétique extérieure permettant de l’identifier, rendant le local « hors de tout flux des usagers » selon le rapport d’expertise judiciaire.
Le bailleur a ainsi manqué à son obligation de délivrance.
De plus, il a manqué à son obligation de loyauté et de bonne foi puisqu’il a installé dans les locaux initiaux une société concurrente du preneur.
Il convient donc de prononcer la résiliation du bail au 19 septembre 2011.
Le preneur, qui a quitté les lieux le 31 mars 2017, est en droit de demander le remboursement de la différence entre le loyer versé pour la période du 11 septembre 2011 au 31 mars 2017 et l’indemnité d’occupation, laquelle est fixée à 40 pour-cent du montant du loyer.
Enfin, le bailleur doit réparer le préjudice d’exploitation subi par le preneur et la perte du fonds de commerce.
Une expertise est ordonnée pour évaluer ce préjudice.
Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 5 Décembre 2018 n° 17/08352