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Publié le 5 Jan 2020

Obligation de délivrance du bailleur et maintien dans les lieux du locataire

Pendant la période de droit au maintien dans les lieux du locataire faisant suite à un congé avec refus de renouvellement et paiement d’une d’indemnité d’éviction, l’obligation de délivrance du bailleur se poursuit . Dès lors, dans le calcul du préjudice, le locataire ne peut se voir imputer le choix de demeurer dans des lieux devenus inexploitables.

En l’espèce, après que le bailleur a donné congé au preneur avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction, un sinistre a endommagé les locaux devenus inexploitables et l’immeuble a été vendu.

Le preneur a assigné le vendeur et l’acquéreur en paiement d’une indemnité d’éviction et d’une indemnité au titre de son préjudice financier.

Pour limiter l’indemnisation du préjudice financier du preneur imputable au bailleur initial et rejeter la demande formée à l’égard du nouveau bailleur, l’arrêt retient que, si les bailleurs successifs de l’immeuble ont manqué à leur obligation de délivrance, chacun pour la période où ils ont été propriétaires et si l’impossibilité d’exploiter le fonds artisanal qui en est résulté a provoqué une baisse de l’activité pendant toute la période postérieure au sinistre jusqu’à la date de la réinstallation du preneur, celui-ci ne peut prétendre qu’à une indemnisation limitée de la perte financière subie dès lors que la baisse du chiffre d’affaires n’est pas exclusivement imputable aux manquements à leur obligation de délivrance mais procède également du choix du preneur de se maintenir dans les lieux qu’il savait inexploitables.

En statuant ainsi, alors que l’auteur d’un dommage doit en réparer toutes les conséquences et que le preneur était en droit de se maintenir dans les lieux jusqu’au versement de l’indemnité d’éviction, la cour d’appel a violé le principe de la réparation intégrale du préjudice et l’article L. 145-28 du code de commerce.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 28 novembre 2019 n°18-18.862

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