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Publié le 16 Sep 2018

Nullité du bail et prescription de l’action en restitution

La restitution de la contrepartie de la jouissance des locaux ne peut intervenir qu’après le prononcé de la nullité du bail. De plus, la prescription de l’action en restitution de la contrepartie en valeur de la jouissance des lieux court seulement après le prononcé de la nullité du bail.

Pour rappel, lorsque la nullité d’un acte est prononcé, celui-ci est censé ne jamais avoir existé et les parties doivent se retrouver dans la situation dans laquelle elles seraient si le contrat n’avait pas été conclu en rendant à l’autre ce qu’elle a reçu.

Cependant, en matière de baux commerciaux, comment rendre le contrepartie de l’occupation d’un bien ?

La réponse est simple: le bailleur se voit restituer la contrepartie en valeur de la jouissance qu’il a accordée (Cass., ch. mixte, 9 nov. 2007, n° 06-19.508). Mais quel est le point de départ de ce délai de prescription ? La présente décision répond à cette question.

En l’espèce, un locataire avait obtenu l’annulation judiciaire d’un bail pour violation des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation.

Par assignation du 31 mars 2010, le bailleur avait agi en restitution de la contrepartie en valeur de la jouissance des lieux. Appliquant la prescription quinquennale prévue à l’article 2277 ancien du code civil, la cour d’appel avait condamné le « preneur» dont le titre a été annulé à lui verser une indemnité d’occupation pour la période comprise entre le 1er avril 2005 et le 31 décembre 2008, date de libération des lieux.

L’arrêt est censuré au visa du principe selon lesquelles les restitutions ne relèvent pas de la répétition de l’indu, mais des règles de la nullité. L’article 2277 du code civil ne peut trouver à s’appliquer. La Haute juridiction en déduit que la prescription de l’action en restitution de la contrepartie en valeur de la jouissance des lieux ne peut courir avant le prononcé de la nullité du bail.

Il en résulte une dissociation entre le point de départ de l’action en nullité, qui commence à courir du jour où le titulaire d’un droit à connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer et celui de l’action en restitution découlant de la nullité, lequel court à compter du prononcé de la nullité.

Par ailleurs, la Cour de cassation rappelle que, même si le notaire a passé un acte irrégulier, les restitutions dues à la suite de l’annulation du bail ne constituant pas, par elles-mêmes, un préjudice indemnisable, le notaire n’est tenu de garantir la restitution des loyers qu’en cas d’insolvabilité du bailleur (Civ. 1re, 28 oct. 2015, n° 14-17518).

La solution est logique : le préjudice est constitué par une perte ou un gain manqué.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 14 juin 2018, 17-13.422 17-15.498

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