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Publié le 12 Mar 2023

Nullité du bail et montant des charges

La nullité du bail commercial ne peut être obtenu que si le locataire rapporte la preuve qu’au moment de la conclusion du contrat il existait un erreur sur les qualités substantielles de la chose tenant au montant des charges à rembourser au Bailleur.

Aux termes de l’article 1110 du Code civil, alinéa 1er, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. La validité du consentement doit être appréciée au moment de la formation du contrat.

Pour annuler le contrat de bail commercial, l’arrêt constate, qu’à compter de l’année 2012, des régularisations de charges portant sur les années 2010 à 2012 ont été demandées pour des sommes très importantes.

Il retient que le contrat de bail détaillait les éléments des provisions pour charges, que leur montant était parfaitement prévisible pour la bailleresse qui les a cependant sous évaluées, qu’elle ne justifie pas la raison de l’augmentation exponentielle des charges et qu’elle avait tout à fait les moyens de deviner leur croissance extraordinaire puisqu’elle doit normalement procéder à leur régularisation annuelle.

L’arrêt ajoute que le contrat de bail, s’il est très précis sur le transfert des charges, ne donne pas d’éléments d’information sur leur montant réel, et que la locataire n’avait donc pas, lorsqu’elle a contracté, une vision exacte du montant réel du loyer et charges dont elle aurait à s’acquitter alors que c’est un élément fondamental du contrat.

Il en déduit que le consentement de la locataire a été vicié en ce qu’elle a commis une erreur sur les qualités substantielles du contrat, à savoir le montant du loyer et des charges.

En se déterminant ainsi, par des motifs tirés d’éléments postérieurs impropres à caractériser l’existence de l’erreur de la locataire lors de la conclusion du contrat, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 15 Février 2023 n°21-23.166

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