En cas de vente d’un local d’habitation après division de l’immeuble, la promesse de vente conclue avec un tiers avant même qu’aient été notifiées au locataire le prix et les conditions de la vente est nulle, peu important la date de réitération de la vente.
En l’espèce, une offre de vente est notifiée au locataire d’un appartement après division de l’immeuble par lots. Cette offre est refusée. Le bailleur notifie une seconde offre à un prix moindre, également refusée.
Ayant trouvé un acheteur pour un prix supérieur, le bailleur notifie une troisième offre au locataire, qui est elle aussi refusée.
L’appartement est vendu et le locataire, invoquant la violation de son droit de préemption, assigne le bailleur en nullité de la vente.
Les juges font droit à sa demande au motif que la dernière offre de vente est postérieure à la promesse synallagmatique de vente conclue avec le tiers, peu important la date de réitération de la vente.
Le locataire dispose, on le sait, d’un droit de préemption sur le local qu’il habite lorsque la vente de ce local est consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie de l’immeuble par lots (Loi 75-1351 du 31-12-1975 art. 10, I).
Ainsi, avant la conclusion de la vente, le bailleur doit indiquer au locataire le prix et les conditions de la vente projetée.
En l’absence de notification préalable, la vente conclue avec un tiers en violation du droit de préemption du locataire est nulle (Loi 75-1351 du 31-12-1975 art. 10, I-al. 1).
L’arrêt commenté applique strictement le texte en assimilant logiquement la promesse synallagmatique de vente à une vente, sans tenir compte de la date de réitération. La solution pourrait être différente pour une promesse unilatérale de vente avant la levée d’option.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 octobre 2016 n°15-21238