Les locaux sont à usage exclusif de bureaux car la clause de destination des locaux insérée au bail vise des activités intellectuelles liées à l’immobilier et sans dépôt de marchandises, et la commune intention des parties était d’utiliser les lieux loués à cet usage exclusif de bureaux.
L’intérêt d’obtenir une qualification de la destination des locaux loués à usage exclusif de bureaux réside dans la fixation automatique du loyer à la valeur locative lors du renouvellement, et ce en application des dispositions des articles L 145-36 et R 145-11 du Code de commerce.
Tout lecteur comprendra donc ici l’enjeu.
Pour déterminer cet usage exclusif de bureaux, le principal critère porte sur la présence de marchandises dans les lieux, tandis qu’il faut se référer à la clause contractuelle relative à la destination des lieux loués.
En présence d’une clause extensive ou pluri-activités il appartient au juge d’apprécier l’usage exclusif de bureaux selon la commune intention des parties exprimée par le bail(Cass. 3eciv., 1eravril 2009, n° 08-13130) ou de tenir compte de l’affectation matérielle des locaux et de leur aménagement (CA Paris, 16eCh. A, 18 mars 2009, n° 08/05704).
En l’espèce, les lieux loués avaient été donnés à bail à usage d’agence immobilière, cabinet de gérance et administrateur de biens, syndic d’immeubles, conseil juridique, bureau d’études, et tout ce qui touche à la gestion, à la vente immobilière ainsi qu’à la construction.
La seule activité posant une difficulté était celle de « construction ».
Le Tribunal avait considéré que la stipulation d’une activité liée à la construction s’avérait large et incluait nécessairement des activités telles que la plomberie, le BTP ou l’électricité, ce qui supposait l’existence de marchandises et la manipulation dans les locaux loués, et excluait ainsi l’usage exclusif de bureaux.
La Cour d’appel ne suivait pas le raisonnement du premier juge en estimant qu’il fallait prendre la clause de destination en son intégralité et que le terme de «construction» ne venait qu’en fin e phrase et se rapportait à une activité intellectuelle économique portant sur le domaine de la construction.
Le juge du fond procédait dès lors à l’analyse de la commune intention des parties et relevait que la destination ne comprenait que des activités intellectuelles liées à l’immobilier, à l’exclusion de celles consistant à recevoir des marchandises destinées à être stockées pour ensuite être livrées sur les chantiers.
La cour se réfère également à l’affectation matérielle des locaux et à leur disposition, en relevant qu’il s’agissait d’une boutique avec arrière-boutique puis de trois bureaux, de telle sorte que la consistance des locaux confortait la commune intention des parties et que le loyer de renouvellement échappait à la règle du plafonnement.
La Cour de cassation valide l’analyse de la cour d’appel considérant qu’elle avait souverainement retenu que la commune intention des parties était d’utiliser les lieux loués à l’usage exclusif de bureaux.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 6 septembre 2018 n°17-14.718