La réserve prévue au règlement de copropriété est remboursable en totalité au vendeur et le syndic peut en exiger le versement par l’acquéreur du lot.
Afin de parer à toute éventualité, le règlement de copropriété peut prévoir le versement d’une avance constituant la réserve du syndicat des copropriétaires, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel (articles 35 et 45-1 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967).
Il est également possible à une assemblée générale, se prononçant à la double majorité de l’article 26 du décret de 1967, d’instaurer un tel fonds de roulement.
En l’espèce, la question de la nature juridique de cette avance était au centre des débats, puisque, devenu copropriétaire un 30 novembre, un nouvel acquéreur estimait n’être redevable des sommes réclamées au titre des appels d’avance de trésorerie et du fonds de roulement qu’à hauteur de 1/12e.
Ce raisonnement fait disparaître la distinction opérée par l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 entre, d’une part, les provisions sur charges et, d’autre part, les avances, ces dernières étant expressément qualifiées par le texte de « remboursables ».
C’est par conséquent en toute logique que la Cour de cassation censure la décision rendue en première instance pour violation des articles 35 et 45-1 du décret de 1967 : la réserve prévue au règlement de copropriété est remboursable en totalité au vendeur et le syndic peut en exiger le versement par l’acquéreur du lot.
Cour de Cassation, 3ème Cahambre Civile, 27 mars 2013 n°12-11808