Pour la détermination du loyer du bail renouvelé d’une agence bancaire, la même valeur locative doit être appliquée à tous les espaces recevant de la clientèle même à des étages différents, seules les surfaces devant être pondérées. Et, les travaux relevant de l’obligation d’entretien du preneur permettent, même en présence d’une clause d’accession différée, de prendre les locaux dans leur état au moment de l’expertise.
En l’espèce, les deux parties s’accordent à reconnaître que le loyer du bail commercial renouvelé doit être fixé à la valeur locative en application de l’article R. 145-11 du Code de commerce, l’activité exercée dans les lieux (agence bancaire) étant assimilable à celle de bureaux.
C’est en vain que le preneur demande l’application d’un abattement pour la clause d’accession en fin de jouissance.
Le preneur n’établit pas que les travaux qu’il a fait réaliser au cours du bail expiré ne relevaient pas de son obligation d’entretien et qu’il ne s’agirait pas de remplacements d’éléments d’équipement ayant fait antérieurement accession au bailleur.
Dès lors, les locaux pris à bail doivent être appréciés compte tenu de leur état et des éléments d’équipements qu’ils comportent au jour de la date d’effet du congé, ainsi que le propose l’expert judiciaire.
Par ailleurs, dès lors que les locaux du rez-de-chaussée et ceux du premier étage sont tous accessibles à la clientèle, il n’y a pas lieu de déterminer un prix du mètre carré différent pour les locaux du rez-de-chaussée et de l’étage et il convient seulement de pondérer les surfaces en fonction de leur utilité.
Enfin, les références à prendre en compte sont celles d’agences bancaires et celles de boutiques. Compte tenu des références fournies, du bon état de l’immeuble et des locaux, du bon emplacement dans un secteur de bonne commercialité, de la bonne desserte par les transports en commun, le prix du mètre carré pondéré doit être fixé à 1200 euros, ce qui donne un loyer de 349 908 euros par an.
Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 18 Septembre 2019 n° 17/20345