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Publié le 16 Juin 2008

Mandat de gestion immobilière et congé pour vente

Par un arrêt du 5 juin 2008, la première chambre civile de la Cour de cassation a jugé que la preuve d’un mandat de gestion immobilière délivré à un professionnel ne peut être rapportée que par écrit.

En l’espèce, les locataires d’une maison ayant reçu d’une société de gestion immobilière un congé avec offre de vente, avaient déclaré accepter cette offre le 24 février 2000. Par correspondance du même jour, la société leur faisait part du retrait de cette offre. Les locataires ont assigné le propriétaire et la société pour que soit constaté le caractère parfait de la vente.

La cour d’appel (CA Toulouse, 3 nov. 2003) a fait droit à leurs prétentions à l’encontre du propriétaire et a condamné l’agent immobilier à verser des dommages-intérêts à celui-ci.

La Cour de cassation censure la décision des juges du fonds pour violation des articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l’article 64 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972. Elle souligne que pour décider que le propriétaire était engagé par l’offre de vente et que la vente était parfaite, la cour d’appel s’est fondée sur l’existence d’un mandat apparent en retenant que les locataires pouvaient légitimement croire que la société immobilière avait le pouvoir de gérer le bien et de délivrer un congé pour vente au nom du bailleur.

En d’autres termes, les locataires ne peuvent revendiquer leur « ignorance », l’existence d’un mandat apparent ou qu’ils pouvaient légitimement croire que la société immobilière avait le pouvoir de gérer le bien et de délivrer un congé pour vente au nom du bailleur.

La Haute juridiction expose que selon les dispositions des deux premiers de ces textes, qui sont d’ordre public, les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives, notamment, à la gestion immobilière, doivent être rédigées par écrit.

Elle ajoute que suivant le troisième texte, le titulaire de la carte professionnelle « gestion immobilière » doit détenir, à moins qu’il représente la personne morale qu’il administre, un mandat écrit qui précise l’étendue de ses pouvoirs et qui l’autorise expressément à recevoir des biens, sommes ou valeurs, à l’occasion de la gestion dont il est chargé. La cour en conclue que la preuve de l’existence et de l’étendue du mandat de gestion immobilière délivré à un professionnel ne peut être rapportée que par écrit et que le mandat apparent ne peut tenir en échec ces règles impératives.

Cass. 1re civ., 5 juin 2008, n° 04-16.368

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