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Publié le 18 Fév 2018

Maintien dans les lieux du preneur et bail dérogatoire

Le maintien en possession du locataire n’est pas suffisant pour que s’opère un bail commercial à l’expiration d’un bail dérogatoire, encore faut-il que le locataire réponde aux autres conditions de l’article L. 145-1 du Code de commerce et notamment la propriété du fonds de commerce exploité dans les locaux.

En l’espèce, les parties ont conclu en 1998 un bail dérogatoire, en application de l’article L. 145-5 du Code de commerce.

Il est établi que le bail a été consenti à une personne physique et non à la société que cette personne gérait, même si le bailleur savait que cette société occupait les lieux.

Il n’est pas contesté qu’à l’issue du bail dérogatoire, la société s’est maintenue dans les lieux loués pour y exercer une activité d’antiquaire.

La délivrance de quittances de loyers ne peut à elle seule valoir reconnaissance de la qualité de locataire concernant la société. Il n’est par ailleurs pas allégué que le locataire, personne physique, aurait cédé son bail à la société.

Dès lors, seul le locataire personne physique avait la qualité de locataire et pouvait au terme du bail dérogatoire prétendre au bénéfice d’un bail commercial, à la condition d’être resté et d’avoir été laissé en possession des lieux loués et d’avoir continué à y exploiter un commerce d’antiquité.

Or, il n’est pas contesté qu’il n’exploitait pas les lieux, lesquels étaient exploités par la société.

Dans ces conditions, la société, occupante sans droit ni titre des lieux, ne peut revendiquer l’existence d’un bail commercial statutaire.

A l’issue du bail dérogatoire, le bail s’est poursuivi avec le locataire personne physique et ce bail est soumis au droit commun du bail.

Le défaut de paiement chronique du loyer justifie la résiliation du bail aux torts du locataire. Les lieux n’ayant été restitués qu’en août 2016, l’arriéré de loyer et d’indemnité d’occupation s’élève à 95 719 euros.

La société étant occupante sans droit ni titre des lieux sera tenue in solidum au paiement de la dette locative avec le locataire.

Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 20 Décembre 2017 – n° 16/05938

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