En matière de fixation du loyer du bail commercial renouvelé, s’agissant d’un choix de gestion, l’affectation à la vente d’une surface moindre que celle autorisée par le bail pour l’activité, est inopposable au bailleur.
Selon l’article L. 145-33 du Code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d’accord, cette valeur est notamment déterminée d’après les caractéristiques du local considéré.
Selon l’article R. 145-3 du Code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient notamment en considération de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux et de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée.
Pour fixer le loyer commercial à une certaine somme, l’arrêt, après avoir constaté que le bail désigne un local à usage commercial représentant une surface de vente en rez-de-chaussée d’environ 2 000 mètres carré, retient que la superficie d’exploitation mentionnée au bail ne correspond pas à la surface réellement consacrée par l’exploitant à ses activités de vente à la clientèle mais inclut nécessairement des parties à vocation administrative ou de réserve et que la surface de vente exploitée était en l’espèce de 1 571 mètres carré, compte tenu de la transformation en réserve d’une partie antérieurement utilisée en surface de vente.
En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l’affectation à la vente d’une surface moindre, que celle autorisée par le bail pour cette activité, ne résultait pas d’un choix de gestion du locataire inopposable au bailleur, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 11 mai 2022, 20-21.651 20-21.652 20-21.689