Pour la première fois à notre connaissance, pour déterminer s’il y a une modification notable des obligations respectives des parties, le juge compare les charges et impôts mis à la charge du locataire dans le bail initial avec ceux du bail renouvelé soumis à la loi PINEL et notamment son décret d’application (article R145-35 du Code de Commerce).
Le fait que la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 ait créé l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, selon lequel les charges, impôts, taxes et redevances telles que fixées par l’article R. 145-35 du Code de commerce ne peuvent être imputées au locataire, peut entraîner une modification notable des obligations des parties entre le bail expiré soumis à la seule volonté contractuelle quant à la détermination des charges et impôts mis à la charge du locataire et le bail renouvelé qui limite les charges de ce dernier.
En l’espèce, le bail expiré soumet le preneur au paiement des charges afférentes à l’entretien et au fonctionnement de l’immeuble et toutes taxes et impôts de toute nature et assurances incombant normalement au locataire, ainsi que l’impôt foncier.
Il en résulte que l’application au bail renouvelé de l’article R. 145-35 du Code de commerce ne modifie pas notablement les obligations respectives des parties, puisque le preneur n’a pas à sa charge dans le bail à renouveler les dépenses relatives aux grosses réparations, ni celles relatives à la vétusté, mais seulement des charges et impôts qui continueront à lui être imputées lors du bail renouvelé.
Concernant la demande de déplafonnement pour modification notables des facteurs locaux de commercialité, il convient, avant dire droit, d’ordonner une expertise.
Tribunal de Grande Instance de Paris, Loyers commerciaux, 17 octobre 2017, n°17/00124