Pour rappel lorsque les locaux sont entièrement détruit dans leur totalité, le bail est résilié de plein droit (cf Indemnité d’éviction et destruction totale des lieux). Mais qu’en est-il lorsque les locaux ne sont pas entièrement détruits par l’incendie et que les experts d’assurance et un architecte estiment leur reconstruction possible ? Le bail n’est pas résilié mais le preneur doit payer les loyers, charges, impôts et taxes.
En l’espèce, un incendie ayant endommagé les locaux donnés à bail commercial, le bailleur a assigné le preneur en constatation de la résiliation de plein droit du bail.
Ayant constaté que les locaux n’avaient pas été entièrement détruits par l’incendie, relevé que les experts d’assurance et un architecte avaient estimé leur reconstruction possible et retenu que les travaux de reconstruction avaient été réalisés pour un coût n’excédant pas le prix de la chose louée, la cour d’appel en a déduit à bon droit qu’il n’existait pas, à la suite du sinistre, d’impossibilité absolue et définitive d’user de la chose louée conformément à sa destination de nature à entraîner la résiliation de plein droit du bail.
Cette décision mérite à n’en pas douter approbation car si les travaux de reconstruction n’excède pas le prix du loyer et que la destruction n’est pas totale, le bail n’a pas à être résilié. Cela causerait un grave préjudice au preneur.
Nous en profitons, pour rappeler aux preneurs qu’il est important de souscrire une assurance couvrant la perte du fonds de commerce dans ce type de situation.
Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 19 Décembre 2012 n° 11-26076