Le juge qui déclare non écrite la répartition des charges du règlement de copropriété doit constater que cette répartition est contraire aux critères prévus par la loi de 1965.
Une répartition des charges peut être erronée sans pour autant pouvoir être réputée non écrite par application de l’article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
En effet, selon le premier alinéa de ce texte, seule est concernée par cette sanction la répartition des charges contraire aux critères de répartition tels que définis à l’article 10 de la loi.
Lorsque le vice est moins profond, c’est-à-dire lorsque seul est en cause le quantum des charges réclamées, les critères légaux de répartition étant, quant à eux, respectés, le demandeur n’est en droit que de demander la révision de la répartition litigieuse (Civ. 3e, 27 nov. 1990, Bull. civ. III, n° 251).
Les actions en annulation et en révision se distinguent par ailleurs en ce qui concerne leurs régimes respectifs : alors que la première n’est enfermée dans aucun délai et ce quelle que soit la gravité du manquement constaté, l’action en révision doit être intentée dans les cinq ans de publication du règlement ou dans les deux ans à compter de la première mutation onéreuse du lot intervenue depuis cette publication. De plus, la lésion résultant de l’erreur doit être supérieure à plus d’un quart.
Dans l’arrêt rapporté, quatre copropriétaires entendaient faire déclarer non écrite la répartition des charges inscrite au règlement de copropriété actuel, répartition non conforme à la répartition originelle et qui, concernant leurs lots, prend en considération des superficies plus importantes que celles décrites dans le même règlement.
Au motif que cette erreur était ni contestable ni même contestée, ils ont été entendus en appel.
Cette sentence est censurée, reproche étant fait aux magistrats du fond de ne pas avoir constaté la contrariété entre la répartition appliquée dans le règlement de copropriété et ceux résultant des critères légaux de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile 9 juin 2010 n° 09-13067