Le droit d’entrée peut se rattacher au bénéfice de la propriété commerciale et être considéré comme un surloyer mais pas un élément du loyer.
La majoration de loyer correspondant à un droit d’entrée éventuellement payé par le locataire n’entre pas dans les critères de la valeur locative des lieux la plus proche du marché, car elle ne correspond pas à la valeur intrinsèque des lieux loués, estimée et évaluée selon les critères que donnent les dispositions du code de commerce.
Si les acteurs économiques acceptent de régler, dans le cadre du marché des baux commerciaux, un droit d’entrée, celui-ci n’est pas la contrepartie de la location, mais peut se rattacher au bénéfice de la propriété commerciale, comme un avantage que l’on concède au propriétaire des lieux.
En d’autres termes, ce « surloyer » ne peut pas être considéré comme un élément des prix couramment pratiqués dans le voisinage au sens de l’article L.145-33 du code de commerce. Il s’ajoute au loyer, mais n’en est pas un élément constitutif.
Pour mémoire, on prendra connaissance de l’article de Monsieur l’expert Jean-Pierre DUMUR (J.-P. Dumur, AJDI 2011. 185) qui soulignait déjà que la méthode consistant à considérer comme étant de la valeur locative l’addition de deux composantes – le loyer périodique et le prix de cession décapitalisé du droit au bail versé à un locataire sortant – constituait à la fois une hérésie juridique et une aberration économique
Cette position reposait que une jurisprudence pertinente:
– un arrêt de la cour d’appel de Paris considérant que, dans le cas où la somme versée au bailleur est qualifiée d’« indemnité », « rien ne permet d’affirmer, dans la rédaction de cette clause, que ladite somme correspond à un supplément de loyer » (Paris, 16e ch. B, 5 avr. 2002, Administrer août-sept. 2002. 47, obs. B. Boccara) ;
– un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence visant précisément la décapitalisation d’un pas-de-porte (Aix-en-Provence, 4e ch. C, 4 févr. 2010, Administrer juin 2010. 42-43, obs. M.-L. Sainturat).
Aujourd’hui, concernant le droit d’entrée, la cour d’appel de Lyon vient de confirmer qu’il convient d’appréhender la situation sous le mêle angle.
Ainsi, en matière de détermination de la valeur locative « statutaire » d’un local dans le cadre du renouvellement d’un bail commercial, il convient de se référer à l’article R. 145-7 du code de commerce, c’est-à-dire :
• En premier lieu et sans aucune exclusive ni exclusion, la recherche de références locatives issues à la fois :
– de locations nouvelles ;
– de renouvellements amiables ;
– de fixations judiciaires.
• En deuxième lieu et, là encore, sans aucune exclusive ni exclusion, l’examen des loyers effectivement acquittés par les locataires dans le secteur considéré : tous les loyers, mais rien que les loyers.
• En troisième lieu, l’analyse des loyers portant sur des locaux équivalents eu égard aux caractéristiques des lieux expertisés, à leur destination et aux particularités commerciales de l’activité exercée.
C’est en fonction de ces éléments que la valeur locative doit être déterminée.
Cour d’appel de Lyon, 5 février 2015, n° 13/03008