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Publié le 9 Mai 2009

Les termites – le notaire – et la garantie des vices caches

Il ne s’agit pas d’une fable, mais bien d’une des dernières jurisprudences de la Cour de Cassation. Celle-ci rappelle que la restitution consécutive à l’action estimatoire ne constitue pas par elle-même, un préjudice indemnisable ouvrant droit à réparation contre le notaire rédacteur de l’acte.

À la suite de la découverte de termites dans l’immeuble acquis, un couple d’acheteurs avait assigné son cocontractant en garantie des vices cachés par la voie de l’action estimatoire. Le vendeur avait, quant à lui, appelé son notaire en garantie.

Condamné à restituer une partie du prix de vente, le vendeur contestait dans son pourvoi le rejet de cet appel en garantie ainsi que le montant de la restitution.

La Cour de cassation rejette la première partie de son argumentaire, réitérant son refus de considérer la restitution à laquelle le vendeur peut être condamné à la suite d’une action estimatoire comme un préjudice indemnisable

Cette solution, contestée par une partie de la doctrine (V. A. Bénabent, Les contrats spéciaux civils et commerciaux, 8e éd., Montchrestien, n° 368), semble s’inférer de la notion même de préjudice, qui implique l’existence d’une perte. Dans le cadre de l’action en garantie contre les vices cachés, le vendeur condamné à restituer une partie du prix ne subit aucune perte puisqu’en raison du vice la valeur du bien était dès l’origine surestimée (V., en ce sens, Aubert, obs. préc.). En l’absence de préjudice indemnisable, le notaire, même fautif, ne pouvait donc être actionné en garantie.

La haute juridiction censure en revanche l’arrêt d’appel quant à l’évaluation du montant de la restitution, rappelant que le vendeur qui ignorait les vices de la chose ne peut être condamné, outre au remboursement des frais occasionnés par la vente, qu’à la restitution partielle du prix telle qu’arbitrée par experts. Il faut, en effet, distinguer la restitution du prix de la réparation des dommages causés par le vice. Car seul le vendeur de mauvaise foi, c’est-à-dire celui qui connaissait l’existence du vice, peut être condamné à la réparation de ces dommages (art. 1645 et 1646 c. civ.). Le vendeur de bonne foi n’est, quant à lui, tenu qu’à la restitution.

En l’espèce, les juges du fond avaient inclu au montant de la restitution des sommes correspondant aux frais du traitement des bâtiments attenant à l’immeuble vendu qui risquaient eux aussi d’être infestés. Ces sommes, qui correspondaient en réalité à la réparation d’un préjudice (dont on aurait par ailleurs pu pointer le caractère éventuel), ne pouvaient être mises à la charge d’un vendeur de bonne foi.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 8 avril 2009 n°07-19690

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