Pour déterminer la valeur vénale des immeubles, la notice d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) propose trois méthodes d’évaluation :
– par comparaison,
– par le revenu s’agissant d’immeubles de rapport si l’ensemble de l’immeuble est productif de revenus,
– et par réajustement d’une valeur antérieure.
La dernière méthode permet d’obtenir la valeur vénale actuelle d’un immeuble en partant de la valeur donnée au même immeuble à l’occasion d’une mutation ou d’une déclaration antérieure, est affectée d’un cœfficient de réajustement fixé compte tenu de l’évolution constatée sur le marché local pour les immeubles de même nature.
Elle nécessite donc une bonne connaissance du marché immobilier et de son évolution au niveau local pour apprécier à la fois la sincérité du prix ou de la valeur antérieurement déclarée et le coefficient de réajustement à retenir.
En outre, il faut prendre en compte, le cas échéant, les modifications affectant la consistance ou l’usage du bien, intervenues depuis la dernière mutation ou déclaration et susceptibles d’avoir une répercussion importante sur sa valeur. C’est pourquoi cette méthode par réajustement d’une valeur antérieure n’est préconisée qu’à défaut de termes de comparaison suffisamment nombreux et probants.
Ainsi, il est vivement conseillé d’avoir recours aux services des professionnels et notamment des experts immobiliers qui vous donneront la valeur de votre bien. L’administration sera donc bien dans la difficulté de venir contester une telle évaluation
Réponse ministérielle Rémillet, n° 35.028, J.O.A.N. 17 février 2009, Q p. 1.569