LES DIFFERENTS TYPES DE PRÊT IMMOBILIER
En dehors des prêts bancaires classiques, il existe des prêts subventionnés ou financer par l’Etat. Afin que l’acquéreur puisse solliciter les prêts les plus avantageux auxquels il peut prétendre, il convient d’étudier :
– Le Prêt Epargne Logement
– Le Prêt Conventionné
– Le Prêt à l’Accession Sociale
I. Le prêt résultant du Plan Epargne Logement
a. Le fonctionnement du Plan Epargne Logement
Tout particulier peut ouvrir un plan épargne logement (PEL) qu’il soit majeur ou mineur, marié ou célibataire. Chaque membre d’une même famille peut avoir un PEL. Toutefois, il ne peut être ouvert qu’un seul PEL par personne.
Un PEL peut être ouvert par un titulaire d’un Compte épargne logement (CEL) à condition d’effectuer cette démarche dans le même établissement bancaire.
Le versement initial s’élève à 225 € minimum puis des versements obligatoires d’un montant de 45 € minimum par mois doivent être réalisés. Le plafond du dépôt est de 61 200 € et la durée minimale de l’épargne s’étale sur quatre ans.
La rémunération du PEL est constituée d’intérêts bancaires et d’une prime d’Etat, plafonnée à 1 525 €. Les intérêts sont exonérés de l’impôt sur le revenu. Ils sont capitalisables, c’est-à-dire qu’au 31 décembre de chaque année, ils viennent s’ajouter au capital épargné et deviennent producteurs d’intérêts supplémentaires.
Si les sommes déposées sur le PEL sont retirées moins de 3 ans après la date du premier versement, les droits au prêt et à la prime sont perdus.
Si le retrait se fait entre la 3ème et la 4ème année, le bénéfice des dispositions du plan est conservé mais le montant de la prime est réduit de moitié
b. Que peut-on financer avec un PEL ?
Le prêt issu d’un plan épargne logement permet :
– l’achat et/ou la construction d’un logement à titre de résidence principale (neuf ou ancien), l’achat d’une résidence secondaire neuve.
L’achat en résidence principale peut servir soit à l’emprunteur, soit à l’un de ses ascendants ou à l’un de ses descendants. Il peut également être utilisé par un locataire muni d’un bail de droit commun.
S’il s’agit d’une résidence secondaire, le prêt doit être utilisé à titre personnel ou familial.
– l’achat d’un terrain à construire si le prêt finance simultanément les dépenses de construction ;
– l’achat de parts de SCPI (société civile de placements immobiliers) ;
– l’achat de parts en multipropriété ou d’une résidence de tourisme ;
– le financement de travaux.
Important !
Le prêt épargne logement est cumulable avec un autre prêt s’il émane de la même banque.
Les prêts consentis après une période d’épargne sur un Plan d’Epargne Logement ont des taux très avantageux, mais il faut prévoir l’ouverture des comptes quelques années avant l’achat immobilier.
Le montant de financement auquel l’emprunteur a droit dépend du montant de la somme des intérêts accumulés et de la durée de remboursement du prêt. La demande de prêt est possible dès que le plan a plus de quatre ans d’existence.
Le montant maximum du prêt est de 92 000 € et peut être remboursé sur une durée de 2 ans à 15 ans.
Important !
Le prêt doit être demandé au maximum deux ans après la date de clôture du plan.
II. Le Prêt à taux zéro
Le prêt à taux zéro permet à des ménages de financer l’acquisition ou la construction de leur premier logement principal à usage d’habitation.
Les plafonds de ressources ayant été rehaussés, ils permettent à un plus grand nombre de ménage de bénéficier du prêt à taux zéro et ce en raison de la montée des prix des marchés de l’immobilier. La Loi engagement national pour le logement n°2006-872 du 13 juillet 2006 prévoit également la possibilité pour certains ménages (sous conditions) d’obtenir jusqu’à 15.000,00 euros supplémentaire sur leur prêt à taux zéro.
a. Les conditions d’attribution du prêt à taux zéro
Pour bénéficier du prêt à taux zéro, il faut remplir un certain nombre de conditions énumérées ci-après :
– Être une personne physique,
– acheter sa résidence principale ;
– être primo-accédant, c’est-à-dire ne pas être déjà propriétaire d’un autre bien immobilier ;
– Disposer de revenus inférieurs à certains plafonds de ressources (voir tableau ci-après)
– Acheter dans le neuf ou dans l’ancien
– L’occupation du logement doit être effective dans un délai d’un an maximum suivant soit la déclaration d’achèvement des travaux, soit l’acquisition du logement
Plafonds de ressources
Nombre de personnes destinées
à occuper le logement Zone A Zones B ou C
1 personne 25 000 € 18 950 €
2 personnes 35 000 € 25 270 €
3 personnes 40 000 € 29 230 €
4 personnes 45 500 € 32 390 €
5 personnes et plus 51 900 € 35 540 €
Zone A : la région parisienne, la Côte d’Azur et le Genevois français.
Zone B : les agglomérations de plus de 50 000 habitants.
Zone C : tout le reste du territoire.
Les plafonds de ressources sont à comparer avec les revenus fiscaux de l’emprunteur, auxquels sont ajoutés, s’il y a lieu, ceux des personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale non rattachées au foyer fiscal. Les revenus pris en compte sont ceux de :
– l’année n-2 pour les offres émises entre le 1er janvier et le 31 mars ;
– l’année n-1 pour les offres émises entre le 1er avril et le 31 décembre.
b. Montant du prêt et conditions de remboursement
1. Le montant du prêt qui peut être accordé
Le montant du prêt à taux zéro ne peut excéder la plus basse des deux sommes suivantes :
– 50 % du ou des autres prêts d’une durée supérieure à deux ans, concourant au financement de l’opération;
– 20 % du coût de l’opération (30 % dans les zones urbaines sensibles et les zones franches urbaines), retenu dans la limite d’un montant maximum déterminé en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement, de la localisation du logement et de son caractère neuf ou ancien.
Les tableaux reproduits ci-après permettent de déterminer :
– le montant maximum du prêt à taux zéro dans le logement neuf ;
– le montant du prêt à taux zéro maximum dans le logement ancien.
Montant maximum du prêt à taux zéro dans le logement ancien
Nombre de personnes destinées
à occuper le logement Zone A Zone B Zone C
1 personne 14 400 € 8 800 € 8 250 €
2 personnes 20 250 € 13 200 € 12 375 €
3 personnes 22 500 € 15 200 € 14 250 €
4 personnes 24 750 € 17 200 € 16 125 €
5 personnes 27 000 € 19 200 € 18 000 €
6 personnes et plus 29 250 € 21 200 € 19 875 €
(Source : http://www.logement.gouv.fr)
Montant maximum du prêt à taux zéro dans le logement neuf
Nombre de personnes destinées
à occuper le logement Zone A Zones B ou C
1 personne 16 000 € 11 000 €
2 personnes 22 500 € 16 500 €
3 personnes 25 000 € 19 000 €
4 personnes 27 500 € 21 500 €
5 personnes 30 000 € 24 000 €
6 personnes et plus 32 500 € 26 500 €
Attention !
A compter du 1er janvier 2007 et jusqu’au 31 décembre 2010, le montant du prêt est majoré selon la zone géographique jusqu’à 15.000,00 euros. Cette majoration est réservée à l’accession sociale dans le neuf.
2. Les conditions de remboursement
Le principe : plus les revenus de l’emprunteur et des personnes destinées à occuper le logement sont faibles, plus le remboursement du nouveau prêt à 0 % est lent.
Les accédants aux revenus modestes bénéficient d’un différé total ou partiel de remboursement selon le montant des revenus fiscaux de référence pris en compte.
Les conditions de remboursement du nouveau prêt à 0% sont déterminées à la date d’émission de l’offre de prêt, en fonction des ressources de l’emprunteur et des personnes destinées à occuper le logement, et tiennent compte des modalités de remboursement des prêts immobiliers consentis pour la même opération.
Faculté de réduction de la période 1 pour tous les emprunteurs : quelles que soient les conditions de remboursement de l’avance, la durée de la période 1 peut également être réduite à la demande de l’emprunteur. Toutefois, les durées réduites ne peuvent être inférieures à six ans.
La possibilité de réduction de la période de différé est offerte à l’emprunteur au moment de l’octroi du prêt.
Important !
Tant que le nouveau prêt à 0 % n’est pas intégralement remboursé, les logements acquis ne peuvent être :
– ni transformés en locaux commerciaux ou professionnels ;
– ni affectés à la location saisonnière ou en meublé ;
– ni utilisés en résidence secondaire ;
– ni occupés à titre d’accessoire du contrat de travail.
En cas de destruction du logement avant le remboursement intégral du prêt, le maintien du prêt est subordonné à sa reconstruction dans un délai de quatre ans à compter de la date du sinistre.
III. Le Prêt Conventionné et le Prêt d’Accession Sociale
Il s’agit de deux prêts aidés par l’Etat
a. Le Prêt Conventionné (PC)
1. Les bénéficiaires du prêt conventionné et les conditions requises
Toute personne physique sans condition de ressources peut bénéficier du prêt conventionné s’il achète sa résidence principale ou s’il destine le bien à la location. Dans ce dernier cas, le bien devra être la résidence principale du locataire. Toutes les banques ayant passé une convention avec l’Etat peuvent le proposer.
Important !
Le Prêt conventionné donne droit à une aide personnalisée au logement (APL).
Le bénéficiaire du prêt doit occuper le logement financé à titre de résidence principale (au moins huit mois par an), soit lui-même, soit son conjoint, ses ascendants ou descendants, ou ceux de son conjoint. Cette occupation doit être effective un an maximum après la déclaration d’achèvement des travaux, ou de l’acquisition si celle-ci est postérieure à ladite déclaration.
Toutefois, il a la possibilité de le louer mais seulement en application de la loi relative aux locations nues du 6 juillet 1989.
Le logement doit respecter des normes de surface et d’habitabilité. Le prêt conventionné peut couvrir jusqu’à 100 % de l’opération.
Seuls les projets suivants sont concernés par le PC : l’acquisition d’un terrain (dans la limite de 2 500 m²), l’achat de logement neuf, l’aménagement en habitation de locaux non destinés initialement à cette utilisation, les travaux d’extension de logements existants, les travaux d’économie d’énergie sur logement existant, les travaux d’amélioration sur logement existant, l’acquisition de logement existant.
Un prêt conventionné peut financer l’intégralité du coût de l’opération. Par coût de l’opération, il faut désormais entendre quelle que soit l’opération : la charge foncière ou la charge immobilière, y compris les honoraires de géomètre et les taxes y afférentes, à l’exclusion des frais d’acte notarié et des droits d’enregistrement pour les terrains à bâtir ou les immeubles anciens ; les honoraires de négociation à la charge de l’acquéreur ; le coût des travaux et honoraires y afférents ; le coût des assurances construction ; certaines taxes afférentes à la construction (TLE, taxe de financement des CAUE, taxe spéciale d’équipement de Savoie, taxe complémentaire à la TLE en île de France, taxe départementale des espaces naturels sensibles) ; les frais d’état des lieux le cas échéant ; les terrains acquis depuis moins de trois ans.
2. La durée et le taux du prêt conventionné
La durée du prêt conventionné varie de 5 ans à 30 ans.
Pour les prêts à taux fixe, à annuités constantes ou le cas échéant, progressives, le taux d’intérêt maximum à compter du 1er janvier 2007 est de :
– 6,15 % pour le PC dont la durée est inférieure ou égale à 12 ans ;
– 6,35 % pour le PC dont la durée est supérieure à 12 ans et inférieure ou égale à 15 ans ;
– 6,50 % pour le PC dont la durée est supérieure à 15 ans et inférieure ou égale à 20 ans ;
– 6,60 % pour le PC dont la durée est supérieure à 20 ans.
Le taux d’intérêt maximum du PC à taux variable ou révisable quelle que soit la durée est de 6,15 % à compter du 1er janvier 2007.
3. Les avantages et inconvénients du prêt conventionné
Le prêt conventionné présente deux avantages :
– la souplesse de financement pour l’acquisition de sa résidence principale : si les conditions d’obtention sont rigides, les modalités de mise en œuvre sont très souples ;
– l’ouverture à l’Aide Personnalisée au Logement (APL) si l’em-prunteur remplit les conditions d’attribution de l’aide, ce qui réduit le coût financier de l’acquisition.
En revanche, son principal inconvénient tient au fait qu’il n’est pas présenté dans tous les établissements financiers et que les taux de prêt du secteur libre actuellement bas réduisent son attrait.
b. Le Prêt d’Accession Sociale
1. Qui peut bénéficier du prêt d’accession sociale ?
Le bénéficiaire doit être une personne physique et doit respecter plusieurs conditions :
– le logement doit constituer sa résidence principale. Il ne peut pas le louer. L’emprunt peut porter sur les mêmes projets que le prêt conventionné ;
– l’emprunteur ne doit pas dépasser le plafond réglementaire de ressources
eproduit ci-après ;
Nombre de personnes Zone A Zone B ou C
1 15 204 € 12 146 €
2 22 316 € 17 764 €
3 26 800 € 21 364 €
4 31 294 € 24 959 €
5 35 801 € 28 570 €
Par pers.suppl + 4 498 € + 3 598 €
Zone A comprend la région parisienne, la Côte d’Azur et le Genevois français.
Zone B comprend les agglomérations de plus de 50 000 habitants.
Zone C comprend tout le reste du territoire.
2. Durée et taux du prêt
La durée du prêt conventionné varie de 5 à 30 ans.
Pour les prêts à taux fixe, à annuités constantes ou progressives le taux d’intérêt maximum au 1er janvier 2007 est de :
– 5,55 % pour le PAS dont la durée est inférieure ou égale à 12 ans.
– 5,75 % pour le PAS dont la durée est supérieure à 12 ans et inférieure ou égale à 15 ans.
– 5,90 % pour le PAS dont la durée est supérieure à 15 ans et inférieure ou égale à 20 ans.
– 6,00 % pour le PAS dont la durée est supérieure à 20 ans.
Le taux d’intérêt maximum du PAS à taux variable ou révisable quelle que soit la durée est de 5,55% à compter du 1er janvier 2007.
IV. Les prêts spécifiques des banques
Parmi les nombreuses formes de prêt que les banques peuvent octroyer, certaines nécessitent une attention particulière non seulement par ce qu’elles sont souvent utilisées mais aussi par ce que l’emprunteur n’en connaît pas forcément les conséquences. Il s’agit :des prêts amortissables ;des prêts-relais ; des prêts in fine.
a. Le prêt amortissable
La majorité des prêts octroyés par les banques sont amortissables. Le remboursement du capital est étalé dans le temps. Pendant la durée du prêt, l’emprunteur rembourse à la fois le capital et les intérêts.
La durée des prêts amortissables varie de 5 à 35 ans aujourd’hui. Il faut préciser que plus le prêt est long, plus son coût est élevé, mais moins la trésorerie nécessaire aux amortissements est importante.
Pour les prêts à échéances constantes, la part liée aux intérêts diminue avec le temps, alors que la part liée au remboursement du capital augmente.
Toutes les données sont chiffrées dès le départ (le taux, la durée, le coût global) et, durant tout le plan d’amortissement, elles sont immuables.
Si ce type de prêt est le plus stable de tous et permet une visibilité et une stabilité certaine, il entraîne en cas de difficulté (divorce, chômage, invalidité), et d’impayés des intérêts de retard au taux du contrat et la déchéance du terme.
Cette déchéance du terme consiste pour l’établissement prêteur à réclamer en une fois à l’emprunteur le solde du capital dû.
b. Le prêt relais
Le prêt relais consiste pour l’établissement financier à avancer une somme d’argent à l’emprunteur, personne physique ou morale, en vue de l’acquisition d’un bien immobilier et dans l’attente de la vente d’un autre bien dont il est propriétaire.
Il n’assure que le financement de la période transitoire entre l’achat du nouveau bien et la vente de l’ancien. Sa durée maximale est de 24 mois.
Deux rythmes de paiement existent pour les prêts relais :
– le règlement échelonné des intérêts (mensualités, trimestrialités ou semestrialités) et remboursement du capital à la vente de l’immeuble convenu. Certaines formules de prêt relais comportent un différé avant de passer en règlement échelonné des intérêts ;
– le paiement global des intérêts et du capital en une fois au terme du prêt, suite à la réalisation de la vente immobilière projetée à l’origine du prêt.
Le prêt relais présente donc une souplesse incontestable puisqu’il permet une avance de trésorerie conséquente qui peut être remboursée par anticipation, et le plus souvent, sans pénalité.
Attention !
Toutefois, le prêt relais est très cher et le taux élevé. Il suffit d’un retard ou d’un problème dans la vente du bien de l’acquéreur pour que le coût de cette opération devienne rapidement astronomique.
c. Le prêt in fine
Le prêt in fine peut bénéficier à toute personne physique ou morale. Ce système d’emprunt est surtout destiné à l’investissement locatif puisqu’il permet de déduire les intérêts d’emprunt.
De plus, il permet d’éviter d’immobiliser une somme d’argent et d’en disposer pour d’autres investissements, car seul les intérêts sont payés jusqu’au terme du prêt.
Toutefois, le montant des intérêts étant calculé sur un capital remboursable à terme, le montant de remboursement des intérêts est élevé. Ce type de prêt convient donc aux personnes fortement imposées.
Le prêt in fine est proposé avec des montages financiers faisant intervenir :
– des produits de placement à moyen terme (8 ans minimum) ;
– des prêts adossés à ces placements avec remboursement du capital en fin de prêt ;
Lorsque le prêt arrive à son terme, le placement effectué sous forme de bon de capitalisation et les intérêts produits, permettent à l’emprunteur de rembourser le capital.