L’une des parties peut exercer son droit d’option avant la saisine du juge en fixation du montant du loyer.
Le locataire d’un bail commercial avait, conformément à l’article L. 145-10 du code de commerce, formulé une demande de renouvellement. Dans les trois mois impartis par le texte, le destinataire de la demande devait refuser le renouvellement, en dépit du fait qu’il avait cédé la propriété des locaux à son fils. Le locataire a alors tenté de faire juger que le refus de renouvellement était nul et que, par voie de conséquence, le bail s’était trouvé renouvelé. Il a été entendu sur le premier point, tant par les juges du fond que par le juge du droit, mais pas sur le second, la haute cour rendant un arrêt de cassation partielle (sur le second moyen).
Sur la nullité du refus de renouvellement
Afin d’échapper à cette sanction, le nouveau-bailleur a soutenu que la nullité d’un acte d’huissier de justice, acte de procédure, était – par son intervention dans la limite de la prescription biennale – susceptible de régularisation en cours d’instance.
La cour est demeurée imperméable à cette argumentation : seule une intervention du propriétaire des murs dans le délai préfix de trois mois prévu au texte aurait pu couvrir la nullité affectant l’acte d’huissier.
Sur le renouvellement du bail
De cette précédente constatation, en déduire que de la nullité du refus du renouvellement est le renouvellement du bail était une voie juridiquement trop rapide.
Il convient de rappeler qu’aux termes du quatrième alinéa de l’article L. 145-10 du code de commerce, en cas de non-réponse dans le délai imparti, le bailleur est réputé n’avoir accepté que le principe du renouvellement du bail précédent. Partant, le bailleur pourra, le cas échéant, discuter les modalités du renouvellement.
De la même manière, rien ne lui interdit d’exercer le droit d’option qu’il tient de l’article L. 145-57 du code de commerce, lui permettant, finalement, de refuser le renouvellement du bail (en prenant à sa charge « tous les frais ») et de payer l’indemnité d’éviction).
C’est cette faculté que le bailleur a, en l’espèce, exercée.
Au grand dam du preneur qui a soutenu, avec succès devant les juges du fond, que ce droit n’est ouvert qu’après une décision relative à la fixation du loyer du bail renouvelé ou, éventuellement, au cours d’une telle instance. Or, en l’occurrence, aucune instance en fixation du prix du nouveau bail n’avait été engagée.
Cette solution est censurée par les hauts magistrats, qui appliquent une jurisprudence bien établie, selon laquelle, lorsque l’alinéa 2, de l’article L. 145-57 indique que le droit d’option doit être exercé « dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive », il ne fait que définir une date ultime.
Ainsi, il n’est pas interdit à la partie désireuse d’opter, de le faire plus tôt, y compris à une époque où aucune action en fixation du prix du bail n’a encore été intentée (Civ. 3e, 15 févr. 1983, Bull. civ. III, n° 41 ; 2 déc. 1992, Bull. civ. III, n° 312 ; CA Paris 21 juin 2007, AJDI 2008. 290 ).
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 23 mars 2011 n° 06-20.488