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Publié le 9 Oct 2022

La promesse ne vaut pas vente

Si les parties à la promesse synallagmatique de vente ont fait de la réitération de la vente devant un notaire une condition essentiellement de leur consentement, la promesse ne vaut pas vente et devient caduque si cette formalité n’est pas réalisée dans le délai contractuellement convenu.

La Cour de Cassation avait déjà récemment statué en ce sens (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 25 mai 2022 n°21-13.017)

En l’espèce, la société Le Cap d’Ail, après avoir acquis les biens immobiliers dépendant de la communauté de M. [N] [D] et son épouse [K] [D], à la suite de la mise en liquidation judiciaire de cette dernière, a conclu, le 14 avril 1997, avec M. [E] [D] et Mme [C] [R] épouse [D], leur fils et belle-fille, une promesse synallagmatique de vente portant sur l’appartement et ses dépendances constituant la résidence principale des parents.

Le 9 juin 2016, M. et Mme [E] [D] ont assigné la société Le Cap d’Ail en réalisation forcée de la vente.

Dès lors que la cour d’appel a relevé que, par une clause d’interprétation stricte, la réitération de la promesse par acte authentique dans un délai de deux ans était stipulée comme condition essentielle sans laquelle les parties n’auraient pas contracté, elle en a exactement déduit que la promesse de vente ne valait pas vente et que le terme de la condition essentielle ayant été dépassé sans que la réalisation de la vente ait été sollicitée, le contrat de vente ne s’était pas valablement formé et que la promesse était devenue caduque.

Le fait d’avoir laissé aux parents et beaux-parents des bénéficiaires de l’acte la jouissance gratuite des biens vendus à charge pour eux d’en acquitter tous les frais et charges ne peut s’analyser comme une exécution, par la promettante, de la convention la liant aux bénéficiaires de la promesse et une renonciation à ses droits en découlant.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 7 Septembre 2022 n°21-17.628

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