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Publié le 1 Oct 2023

Prescrpition et point de départ de l’action du syndicat des copropriétaires

L’action du syndicat des copropriétaires pour faire respecter la destination des locaux prévus par le règlement de copropriété doit intervenir dans les 5 ans à compter de la date de conclusion du bail commercial. litigieux.

Pour mémoire, l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription quinquennale et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Aux termes dudit article 2224, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.(Cour de cassation du 28 mai 2020 n° 19-12.908)

En l’espèce, par acte sous seing privé du 30 avril 2019, le propriétaire a consenti un bail commercial sur un local pour y exploiter des activités de restaurant, bar, débit de boissons et discothèque.

Par acte du 17 février 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence lui a fait délivrer une sommation interpellative d’annuler le bail.

Lors de l’assemblée générale du 8 septembre 2021, ledit syndicat a adopté les résolutions suivantes :

— l’activité de discothèque est interdite au vu des prescriptions du règlement de copropriété,

— l’assemblée autorise le syndic à agir en justice au nom du syndicat contre la société Vendôme.

Par acte d’huissier du 7 octobre 2021, le propriétaire a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire afin d’obtenir l’annulation de ces résolutions.

Le syndicat, par conclusions du 26 janvier 2022, a présenté des demandes reconventionnelles tendant principalement à voir déclarer non compatible [avec le règlement de copropriété] l’exploitation d’une discothèque au sein de la résidence destinée par essence à une occupation bourgeoise, enjoindre à la société Vendôme d’annuler le bail et d’en justifier et lui interdire de conclure tout nouveau bail commercial ayant pour objet une activité de discothèque ou similaire.

Le propriétaire a considéré que l’action du syndicat était prescrite car une activité présentant ces caractères y a été exercée par divers locataires depuis beaucoup plus de cinq ans, même antérieurement à la signature du règlement de copropriété le 9 septembre 2009, et que le point de départ du délai de prescription est la première location contrevenante ou, tout au moins, la date d’instauration du règlement de copropriété.

La Cour d’appel ne suit pas cette analyse.

En effet, le bail commercial litigieux autorise les activités de restaurant, bar, débit de boissons, discothèque.

Toutefois, le preneur ne démontre pas que les précédents locataires exerçaient déjà une activité de discothèque, les deux établissements précédents se définissant avant tout officiellement comme des débits de boissons.

Par conséquent, le point de départ de l’action du syndicat des copropriétaires pour faire respecter le règlement de copropriété doit être fixé à la date de conclusion du bail litigieux, de sorte que l’action du syndicat engagée moins de cinq ans plus tard est recevable.

Cour d’appel, Douai, 1re chambre, 1re section, 14 Septembre 2023 n° 22/04885

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