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Publié le 17 Oct 2008

Installation de squatter et force majeure

Des squatters s’étant installés dans les lieux après le départ prématuré du locataire, le bailleur avait assigné en paiement des loyers l’ancien locataire qui avait laissé rentré dans les lieux les squatters.

En effet, le locataire a l’obligation de rendre le bien en bon état de réparations locatives et libre de tout bien ou de tout occupant de son chef.

En l’espèce, le locataire n’avait pas établit avoir restitué les clés à l’office HLM au cours du délai de préavis et fait établir un procès-verbal de constat d’état des lieux. Le bailleur a donc considéré que le locataire avait gardé la jouissance exclusive de l’appartement jusqu’à la fin du préavis et n’a pas satisfait à son obligation d’occuper le logement jusqu’à son terme et de le rendre libre de tous occupants de sorte qu’il est tenu au paiement des loyers qui lui sont réclamés.

La Cour d’appel a rejeté la demande du bailleur. La Cour de Cassation a cassé l’arrêt car même si la libération des lieux loués au cours du délai de préavis n’est pas en soi constitutive d’un manquement à l’obligation de jouissance paisible, la Cour d’appel aurait du rechercher si l’intrusion des squatters dans le logement du locataire ne constituait pas un cas de force majeure ayant fait obstacle à sa restitution libre de toute occupation, la Cour d’appel n’a donc pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 7 b et c de la loi du 6 juillet 1989, ensemble de l’article 15-1 de la même loi.

En conclusion, si le preneur installe des squatters dans le local d’habitation, il reste redevable des loyers s’il n’a pas respecté les obligations légales qui lui sont imposées.

Cour de Cassation 3ème Chambre Civile, 9 janvier 2008 n°07-11379

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