L’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) n’est pas nécessaire pour que s’opère un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux lorsque le preneur est laissé en possession du local à l’expiration d’un bail dérogatoire.
Pour mémoire, l’article L 145-5 du Code de Commerce permet aux parties de signer un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux d’une durée maximum de trois ans.
Si à l’expiration de cette durée de 36 mois, « et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance », le preneur reste et est laissé en possession du local, il s’opère un nouveau bail soumis aux statuts des baux commerciaux (confirmé par la jurisprudence Civ. 3e, 8 juin 2017, n° 16-24.045).
Cependant, s’agissant du bail commercial, la question s’est posée de savoir si pour pouvoir bénéficier du statut des baux commerciaux l’inscription au RCS est obligatoire. La Cour de Cassation a répondu par la négative pour la prise d’effet du bail.
En l’espèce, un bailleur a consenti un bail dérogatoire de vingt-trois mois à compter du 15 février 2004. Aux termes de ce contrat, les preneurs se sont engagés, à peine de caducité, à fournir une attestation de leur inscription au registre du commerce et des sociétés dans un délai de deux mois suivant la prise d’effet du bail.
Les preneurs n’ont jamais rempli cette formalité.
Par la suite, trois autres baux de même durée ont été conclus successivement.
En 2013, le preneur laissé en possession des lieux loués à l’expiration du dernier bail a assigné le bailleur aux fins de voir constater l’existence d’un bail commercial de neuf ans ayant commencé le 1er février 2006.
En réponse, invoquant l’absence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés à la date de l’assignation, le bailleur a sollicité le rejet de la demande et, à titre reconventionnel, l’acquisition de la clause résolutoire du dernier bail dérogatoire.
Les juges de fond ont fait droit à la demande du preneur.
Le bailleur forme un pourvoi au sein duquel il soutient, d’une part, que le preneur qui revendique l’application du statut des baux commerciaux doit justifier d’une immatriculation à la date où il a assigné le bailleur à cette fin.
Il affirme, d’autre part, que le preneur n’avait pas satisfait, en raison de son défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, aux obligations sanctionnées par la clause résolutoire de plein droit insérée au premier bail dérogatoire. En conséquence, la caducité du bail initial lui interdisait désormais de revendiquer l’existence d’un bail statutaire.
La Cour de cassation ne suit pas ce raisonnement.
Selon les hauts magistrats, « l’inscription au registre du commerce et des sociétés n’est pas nécessaire pour que s’opère un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux » si le preneur est resté dans les lieux à l’issue du premier bail dérogatoire.
Attention, ici, il ne faut pas confondre prise d’effet du bail et renouvellement. Pour la prise d’effet, la Cour de Cassation souligne que l’immatriculation n’est pas obligatoire. Pour le renouvellement, la jurisprudence est constante: en l’absence d’immatriculation au RCS et de l’exercice de l’activté réellement exercé, le Preneur ne bénéficei pas de son droit au renouvellement (Civ. 3e, 22 sept. 2016, n° 15-18.456). Enfin, la Cour de Cassation semble également distinguer la reconnaissance du nouveau bail statutaire de la requalification puisque pour cette dernière l’immatriculation était requise (Civ. 3e, 9 juin 2016, n° 15-15.41).
En conclusion, le Bailleur ne doit pas oublier au terme du bail dérogatoire de délivrer un congé au Preneur pour éviter ces écueils et de ne pas tenter de contourner le statut des baux commerciaux.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 25 octobre 2018 n°17-26126