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Publié le 25 Mar 2018

Incomptabilité: Usage exclusif de bureaux et réception de clientèle

Les locaux loués à usage de « location de bureaux et de domiciliation d’entreprises, de salles de réunion de l’hôtel adjacent », et donc destinés à recevoir de la clientèle, ne sont pas à usage exclusif de bureau.

En l’espèce, des locaux sont donnés à bail à une société à usage de « location de bureaux et de domiciliation d’entreprises, de salles de réunion de l’hôtel adjacent ».

A l’expiration du bail, le bailleur délivre congé à la société avec offre de renouvellement et proposition de déplafonnement du loyer.

Le déplafonnement est refusé.

En effet, la destination contractuelle permettait la réception du public dans la salle de réunion en vue d’activités diverses organisées par la société pour ses clients et l’usage de cette salle, non exclusivement limité à l’exercice d’activité intellectuelle, ne se concevait pas sans la présence de la clientèle, nécessaire à l’activité elle-même. Par suite, les locaux n’étaient pas à usage exclusif de bureaux.

Théoriquement, le loyer du bail renouvelé des locaux à usage exclusif de bureaux échappe à la règle du plafonnement du loyer (article R 145-11 du Code de Commerce).

Il est fixé à la valeur locative par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence (C. com. art. R 145-11).

Le caractère d’usage exclusif de bureau résulte de la destination prévue par le bail et non de l’usage que le locataire a fait des lieux (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 2 février 2010, 08-13559).

Les locaux échappent à la qualification de bureau lorsqu’ils sont affectés à la réception du public ; c’est ce qui a été jugé pour l’activité d’enseignement (Cass. 3e civ., 17 juill. 1997 : Rev. loyers 1997, p. 485. – CA Paris, 16 déc. 1988 : Loyers et copr. 1989, comm. 137), de même que dans le cadre d’une activité d’auto-école (TGI Paris, 29 avr. 1997 : JurisData n° 1997-043041 ; Loyers et copr. 1997, comm. 263).

En conclusion, il est préconisé dès lors qu’il y aurait une destination autre que « usage exclusif de bureaux », d’ajouter que l’usage ne pourra être destiné qu’à usage de prestation intellectuelle à l’exclusion de toute vente de marchandise.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 7 décembre 2017 n°16-14969

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