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Publié le 18 Nov 2023

Imprescriptibilité des actions contraires aux règles des baux commerciaux

Les actions contre les stipulations contraires aux règles d’ordre public relevant de l’article L 145-15 du Code de Commerce sont imprescriptibles même si le bail a été signé avant la loi PINEL du 18 juin 2014. Il en va ainsi de l’action tendant à voir réputer non écrite la clause de renonciation à l’indemnité d’éviction même si le bail a été signé avant la dite loi.

Pour mémoire, la Cour de Cassation avait déjà statué en ce sens (Cour de cassation, Chambre civile 3, 19 novembre 2020 n° 19-20.405)

En d’autres termes, même si le bail a été signé antérieurement à la loi PINEL du 18 juin 2014, le Bailleur et/ou le Preneur peuvent invoquer la réputation non écrite d’une clause ou d’une stipulation contraire :

– au droit au renouvellement du Preneur

– à la durée du bail (article L 145-4 du Code de Commerce)

– à la révision légale du loyer dite triennale (article L 145-38 du Code de Commerce)

– à la fixation à la valeur locative résultant de l’évolution de plus ou moins de 25% résultant de l’application de l’indexation (article L 145-39 du Code de Commerce)

– à l’intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes (article L 145-40 du Code de Commerce)

– à l’établissement d’un état des lieux d’entrée, de sortie et à chaque cession (article L 145-40-1 du Code de Commerce)

– à l’établissement d’un inventaire des catégories de charges impôts taxes et redevances avec la répartition entre Bailleur et Preneur (article L 145-40-2 du Code de Commerce)

– à la communication des états des travaux réalisés au cours des trois dernières années et trois années à venir (article L 145-40-2 du Code de Commerce)

– à une clause résolutoire ou la possibilité d’accorder des délais au locataire pour résoudre le manquement (article L 145-41 du Code de Commerce)

– aux mécanismes de la despécialisation (articles L. 145-47 à L. 145-54 du Code de Commerce)

En l’espèce, par un contrat de réservation du 10 décembre 2002, suivi d’un acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement dressé le 31 octobre 2003 par M. [X] (le notaire), M. et Mme [E] (les propriétaires), préalablement démarchés par le promoteur, ont acquis une villa dans une résidence de tourisme exploitée par la société G.

Par acte sous seing privé du 10 décembre 2002, les propriétaires ont donné la villa à bail commercial à l’exploitante de la résidence de tourisme, aux droits de laquelle est venue la locataire, pour une durée de neuf années à compter du lendemain de l’achèvement de l’immeuble.

Le bail commercial comprenait une clause de renonciation de la locataire à son droit à une indemnité d’éviction.

Le 23 septembre 2014, les propriétaires ont délivré à la locataire un congé avec refus de renouvellement, à effet au 31 mars 2015, sans offre d’une indemnité d’éviction.

Le 5 avril 2015, les propriétaires ont repris possession de l’immeuble.

Le 7 décembre suivant, la locataire a assigné les propriétaires en annulation du congé, indemnisation du préjudice résultant de sa dépossession et restitution des locaux loués ou, subsidiairement, en paiement d’une indemnité d’éviction.

Le 3 octobre 2016, les propriétaires ont assigné en garantie le promoteur et le notaire et ont demandé le paiement d’une indemnité d’éviction.

La Cour d’appel a fait droit à leur demande ce que la Cour de Cassation a confirmé dans les termes qui suivent:

Il résulte de l’article 2 du code civil que la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, qui, en ce qu’elle a modifié l’article L. 145-15 du code de commerce, a substitué, à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement, leur caractère réputé non écrit, est applicable aux baux en cours et l’action tendant à voir réputée non écrite une clause du bail n’est pas soumise à prescription (3e Civ., 19 novembre 2020, pourvoi n° 19-20.405, publié).

Dès lors, quand bien même la prescription de l’action en nullité des clauses susvisées était antérieurement acquise, la sanction du réputé non écrit est applicable aux baux en cours.

Ayant constaté que le bail s’était tacitement prorogé et que le congé avait été valablement délivré par les propriétaires le 23 septembre 2014, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi, la cour d’appel en a exactement déduit que l’action tendant à voir réputer non écrite la clause de renonciation à l’indemnité d’éviction n’était pas soumise à la prescription biennale et était recevable.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 16 novembre 2023 n°22-14.091 et Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 Novembre 2023 n° 22-14.046

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