L’Actualité Dynamique des Baux Commerciaux 2018-2019 après la loi PINEL, la loi MACRON, les réformes du droit des obligations n°1 et 2 et la loi ELAN

Formation répondant à l’obligation de formation des professionnels de l’immobilier

Télécharger le Bulletin d’inscription de l’Actualité Dynamique des Baux Commerciaux 2018-2019

DESCRIPTIF

Cette formation a pour objectif de vous informer de manière interactive et dynamique, avec des exemples concrets, sur les dernières évolutions du statut des baux commerciaux: jurisprudence, loi PINEL, loi MACRON, les réformes du droit des obligations applicables depuis le 1er octobre 2016 et le 1er octobre 2018, la loi ELAN; ainsi que de répondre aux problématiques d’application de ces évolutions.

L’ensemble de ces réformes viennent modifier en profondeur l’économie même du bail et donc des rapports entre bailleurs et preneurs. Nous vous indiquerons comment réagir et construire la nouvelle économie de votre bail.

INTERVENANTS

Maître Gabriel NEU-JANICKI, CABINET NEU-JANICKI, Avocat à la Cour de Paris, MRICS, ancien Enseignant à l’Université Paris I Panthéon-Sorbonne en « Baux commerciaux ». Auteur d’articles de doctrine et de contributions régulières en baux commerciaux et professionnels. Il anime de nombreuses conférences et formations à destination des professionnels de l’immobilier.

Monsieur José MARTINS, CABINET MARTINS, Expert Immobilier auprès de la Cour d’appel de Paris, Recognised European Valuer (REV) et membre du Conseil Supérieur de l’IFEI. Il anime de nombreuses conférences et formations à destination des professionnels de l’immobilier et est enseignant du Master 2 des Sciences de l’Immobilier – Université PARIS OUEST avec le soutien de la Fondation PALLADIO.

8h30 Accueil des participants – 9h00 Début de la journée jusqu’à 13h00, puis déjeuner et reprise de 14h30 à 18h00

PROGRAMME DÉTAILLÉ

I – PIQURE DE RAPPEL ET PREMIERE JURISPRUDENCE : CE QUI CHANGE AVANT LE CONTRAT

(réforme du droit des obligations applicable à compter du 1er octobre 2018)

1. Les règles d’ordre public
2. Quand le bail commercial devient-il un contrat d’adhésion ? Comment déterminer un déséquilibre significatif ?
3. Quelles informations le bailleur doit-il communiquer au preneur lors de la conclusion du bail ?
4. La rupture des pourparlers

II-SOLUTIONS JURISPRUDENTIELLES DE L’APPLICATION DANS LE TEMPS DE LA LOI PINEL

1. A compter de quand s’appliquent les règles d’ordre public ?
2. A compter de quand s’appliquent les autres règles ?

III-CONDITIONS D’APPLICATION DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

1. Convention d’occupation précaire
   • Comment déterminer le critère de précarité ?
2. Bail dérogatoire :
   • Quel est le délai de prescription de requalification du bail dérogatoire en bail commercial ?
   • Peut-on conclure un bail dérogatoire après un bail commercial ? (Revirement de jurisprudence)
3. Location-gérance et sous location :
   • Quelles conséquences en cas de nullité de la location gérance ?

IV- DURÉE DU BAIL

1. Principe
2. Jurisprudence
   • L’interdiction des durées fermes est-elle applicable aux baux signés avant la loi PINEL ?
   • Pour combien de temps se renouvelle un bail?
3. De la durée du sous-bail et de celle du bail principal
   • La durée du sous-bail commercial doit-elle être identique à celle du bail principal ?

V-LE LOYER AU COURS DE LA VIE DU BAIL

1. La clause d’indexation
   • Situations et solutions des clauses d’indexation ne jouant qu’à la hausse, avec un plancher, tunnel, etc…
   • Quelles solutions pour les bailleurs ?
   • Application de l’indexation avec retard par le bailleur
2. La fixation du loyer au cours de la vie du bail
   • Comment une modification à la hausse entraine une révision à la baisse?

VI- LE LOYER DU BAIL RENOUVELÉ

1. Les modifications de la Loi Pinel: piqûre de rappel
   • Le nouveau plafonnement ou le plafonnement à la baisse
   • Le lissage de 10% est-il d’ordre public ?
2. La valeur locative et le loyer variable
   • Peut-on procéder à un abattement pour l’existence d’un loyer binaire ?
3. L’exclusion du droit d’entrée dans la détermination de la valeur locative
4. Actualité jurisprudentielle des loyers plafonnés et déplafonnés
   • Quid des locaux monovalents et des résidences de tourisme ?
   • Des locaux à usage de bureaux sont-ils toujours fixés à la valeur locative ?
   • Comment apprécier le caractère notable et les travaux justifiant d’un déplafonnement ?
   • Les modifications de la loi PINEL sont-elles des motifs de déplafonnement ?
   • Peut-on obtenir la fixation à la valeur locative du loyer du bail renouvelé lorsqu’il n’est pas possible de dater les travaux ou en cas de modification du loyer au cours de la vie du bail ?
   • Quelles sont les règles en matière d’accession des travaux ?

VII- CHARGES, IMPOTS, TAXES ET REDEVANCES

• Quelle obligation du bailleur sur l’information du montant des charges avant la signature du bail ?
• Quid de la clause de majoration du loyer en cas de créations de nouvelles charges ou taxes ?
• La taxe foncière inclut-elle la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ?

VIII- OBLIGATIONS CONTRACTUELLES DU BAILLEUR

• Quelle est l’étendue de l’obligation de délivrance ?
  • Quid en matière de désamiantage ?
  • Quelle conséquence d’une privation définitive des locaux ?
• Obligation de moyens du bailleur
  • Quelles sont les obligations du bailleur d’un centre commercial ?
• La vétusté
  • Le bailleur doit-il supporter la vétusté ?
• Les travaux de mise en conformité
  • Qui doit supporter les travaux de mise en conformité ou ordonner par l’administration ?

IX- OBLIGATIONS CONTRACTUELLES DU PRENEUR

1. État des Locaux
   • Quelles sont les travaux que le preneur doit prendre en charge?
   • Quelles sont les enjeux économiques pour le locataire de l’état de restitution des locaux (prise en charge des travaux, indemnité d’occupation)
2. Responsabilité du Preneur
   • Quels travaux doivent-être pris en charge par le locataire?
   • Quelles sont les conséquences du défaut d’entretien du locataire?

X – CONGÉS

1. Congé du preneur
   • Quid entre la qualité du bailleur et un congé du preneur irrégulier en la forme ?
   • Qui doit recevoir le congé du locataire ?
   • Quid de la validité d’un congé pour le terme d’une période triennale pour une résidence service ?
2. Refus de renouvellement
   • Quid du refus du greffier d’immatriculer la société ?
   • Dans quel délai agir pour obtenir le paiement de l’indemnité d’occupation ?
3. Demande de renouvellement
   • L’usufruitière peut-elle recevoir seule la demande de renouvellement ?
   • Conséquences sur les infractions antérieures en cas de silence du bailleur après la délivrance d’une demande de renouvellement
4. Droit de repentir et droit d’option du bailleur
   • Jusqu’à quand le bailleur peut-il exercer son droit de repentir ?
   • Après avoir exercé son droit d’option le bailleur peut-il dénier le droit au statut des baux commerciaux ?

XI– CESSION

• Quelles sanctions en cas de non-respect du formalisme ?
• Celui qui exerce ses droits à la retraite doit-il obtenir l’autorisation de cession du bailleur ?

XII- RÉSILIATION DU BAIL

1. Résiliation amiable
   • Quels sont les actes qui permettent de valider une résiliation anticipée ?
2. Résiliation judiciaire
   • Florilège de jurisprudence
3. Clause résolutoire
   • Rappel du principe résultant du droit des obligations
   • Quelles sont les conditions de validité de forme et de fonds de la clause résolutoire ?
   • Peut-on expulser avec un protocole d’accord homologué ?
   • Quelles conséquences pour les parties en cas de réintégration impossible ?

XIII- PROCÉDURES COLLECTIVES

1. Déclaration de créances
   • Quel est le sort de la clause pénale dans la déclaration de créance ?
   • Les créances antérieures peuvent-elle se compenser avec le dépôt de garantie ?
2. Résiliation du bail et procédure collective
   • Le bailleur peut-il obtenir la résiliation sans délivrer de commandement de payer?
3. Cession du Bail
   • A quel moment le bail est-il transféré ?
   • Quelles sont les règles qui doivent être respectées ?

XIV- DROIT DE PREFERENCE

• Le droit de préférence est-il d’ordre public ?
• A quel moment le droit de préférence doit-il être purgé et dans quel cas ?

POUR TOUS RENSEIGNEMENTS OU INSCRIPTIONS :