L’Actualité Dynamique des Baux Commerciaux

Formation PRESENTIELLE et WEBINAIRE
Formation répondant à l’obligation de formation des professionnels de l’immobilier

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DESCRIPTIF

Cette formation a pour objectif de vous informer de manière interactive et dynamique, avec des exemples concrets, sur les dernières évolutions légales et jurisprudentielles du statut des baux commerciaux.

L’ensemble de ces réformes viennent modifier en profondeur l’économie même du bail et donc des rapports entre bailleurs et preneurs. Nous vous indiquerons comment réagir et construire la nouvelle économie de votre bail.

INTERVENANTS

Maître Gabriel NEU-JANICKI, CABINET NEU-JANICKI, Avocat à la Cour de Paris, MRICS, ancien Enseignant à l’Université Paris I Panthéon-Sorbonne en « Baux commerciaux ». Auteur d’articles de doctrine et de contributions régulières en baux commerciaux et professionnels. Il anime de nombreuses conférences et formations à destination des professionnels de l’immobilier.

Monsieur José MARTINS, CABINET MARTINS, Expert Immobilier auprès de la Cour d’appel de Paris, Recognised European Valuer (REV) et membre du Conseil Supérieur de l’IFEI. Il anime de nombreuses conférences et formations à destination des professionnels de l’immobilier et est enseignant du Master 2 des Sciences de l’Immobilier – Université PARIS OUEST avec le soutien de la Fondation PALLADIO.

8h30 Accueil des participants – 9h00 Début de la journée jusqu’à 13h00, puis déjeuner et reprise de 14h30 à 18h30

PROGRAMME DÉTAILLÉ

I – COVID 19 : PAIEMENT DES LOYERS

II – PROCEDURES COLECTIVES SPECIALES COVID : LOI SUR LA SORTIE DE CRISE : UN DANGER POUR LE BAILLEUR ?

III – CONDITIONS D’APPLICATION DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

Les conventions hors statuts

1. Convention d’occupation précaire
   • Est-ce que constitue un motif de précarité la réalisation éventuelle par la commune d’un projet de réhabilitation ou un projet de cession du fonds de commerce ou du droit au bail ?
2. Bail dérogatoire :
   • Un bail dérogatoire de moins de 3 ans peut-il être requalifié en bail commercial ?
   • Quel est le délai de prescription de requalification du bail dérogatoire en bail commercial ?
3. Locaux accessoires : conditions de qualifications et conséquences
4. Non réalisation de la condition suspensive et sort des sommes versées
5. Quelles conséquences en cas de défaut d’immatriculation ou

Les règles d’ordre public de la loi PINEL applicables aux baux renouvelés

IV – DURÉE DU BAIL

1. Principe
2. Jurisprudence
   • L’interdiction des durées fermes est-elle applicable aux baux signés avant la loi PINEL ?
   • Quid lors que le Preneur refuse de prendre possession des lieux ?
   • Pour combien de temps se renouvelle un bail de résidence de tourisme ?
   • Quel est le sort du bail de sous-location en cas résiliation du bail commercial ?

V – DESTINATION

1. Que sont des locaux à usage exclusifs de bureaux ?

VI – LE LOYER AU COURS DE LA VIE DU BAIL

1. L’exigibilité des loyers COVID
2. La clause d’indexation
   • Situations et solutions des clauses d’indexation ne jouant qu’à la hausse, avec un plancher, tunnel, distorsion minime ou ponctuelle, etc…
   • Quelle est la prescription de l’action en restitution des sommes versées indûment en application de la clause d’indexation ?

VII – LA REVISION LEGALE ET LE COVID 19

1. Rappel des principes
2. Application au COVID 19

VIII – LE LOYER DU BAIL RENOUVELÉ

1. La loi Pinel est-elle un motif de déplafonnement ?
2. Les modifications de la Loi Pinel : piqûre de rappel
   • Constitutionnalité du mécanisme du lissage ?
3. La valeur locative et le loyer variable
4. Les différentes clauses d’accession et le déplafonnement
5. Cas de la banque et des centres commerciaux
6. Actualité jurisprudentielle des loyers plafonnés et déplafonnés
   • La Taxe foncière doit-elle être toujours déduite de la valeur locative ?
   • Abattements et majorations

IX – CHARGES, IMPOTS, TAXES ET REDEVANCES

• Définition de l’article 606 du Code Civil
• A compter de quand s’applique la réforme de la loi PINEL relative aux charges ?
• Comment déterminer quelles charges sont supportées par le Preneur ou le Bailleur?
• Quelle est la prescription de l’action en restitution des sommes versées indûment au titre des charges, impôts, taxes et redevances ?
• Quelles conséquences en cas de défaut de clé de répartition ?
• Comment facturer les honoraires de gestion ?

X – GARANTIES

• Quelles sont les conditions de validité du cautionnement ?

XI – OBLIGATIONS CONTRACTUELLES DU BAILLEUR

• Quelle est l’étendue de l’obligation de délivrance ?
  • Quid en cas de vente des locaux : l’ancien propriétaire est-il responsable ?
  • Quid en cas de locaux impropre à leur utilisation ?
  • Quelle portée pour les clauses exonératoires de responsabilité ?
• Obligation de moyens du bailleur
  • Quelles sont les obligations du bailleur d’un centre commercial ?
  • Quelles conséquences en cas d’une clause d’exclusivité non respectée ?
• La vétusté
  • Le bailleur doit-il supporter la vétusté ?

XII – OBLIGATIONS CONTRACTUELLES DU PRENEUR

1. État des Locaux
   • Quelles sont les travaux que le preneur doit prendre en charge ?
   • Quelles sont les enjeux économiques pour le locataire de l’état de restitution des locaux (prise en charge des travaux, indemnité d’occupation)
2. Responsabilité du Preneur
   • Quels travaux doivent-être pris en charge par le locataire ?

XIII – RÉSILIATION DU BAIL

1. Motifs de résiliation : la non exploitation des locaux est-elle un motif de résiliation ?
2. Le syndicat des copropriétaires peut-il obtenir la résiliation du Bail

XIV – CONGÉS

• Le congé met-il fin au bail commercial de manière irrévocable ?
• Quelles sont les conséquences d’un congé tardif ?
• Quels sont les motifs de validité du congé ?

XV –INDEMNITE D’EVICTION

• L’indemnité d’éviction a-t-elle une valeur constitutionnelle ?
• Quels sont les conséquences d’une éviction irrégulière ?
• le bailleur peut-il demander le remboursement des indemnités accessoires en cas de non réinstallation ?
• Exemples de droit à indemnité d’éviction
• Le Preneur doit-il rembourser une partie de son indemnité d’éviction s’il ne se réinstalle pas ?
• Droit de repentir et droit d’option

XVI – CESSION

• La solidarité entre cédant et cessionnaire
• L’article L ?145-46-2 s’applique-t-il aux baux conclus ou renouvelés avant le 18 juin 2014 ?

XVII – DROIT DE PREFERENCE

• Que se passe-t-il si le preneur ne réalise pas la vente dans le délai ?
• Le droit de préférence s’applique- t-il aux bureaux ?
• Le droit de préférence est-il d’ordre public ?
• A quel moment le droit de préférence doit-il être purgé et dans quel cas ?

XVIII – PROCÉDURES COLLECTIVES

1. Résiliation du bail et procédures collectives
   • Le bailleur peut-il obtenir la résiliation sans délivrer de commandement de payer ?
   • Quel est le sort des procédures nées antérieurement au jugement d’ouverture et relative à des créances antérieures ?
2. Cession du Bail
   • A quel moment le bail est-il transféré ?
   • Quelles sont les règles qui doivent être respectées ?
3. Créance au titre de la remise en état des locaux
   • Quel est le Tribunal compétent pour statuer sur la créance du bailleur au titre de la remise en état

XIX – ANNEXES

1. Les conséquences en l’absence d’un ERP ou d’un ERP expiré

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[*Lieu : VISIOCONFERENCE ou ESPACE IESF – 7, rue Lamennais 75008 Paris, 75008 Paris*]
Moyens d’accès : Métro Boissière (Ligne 6) – Iéna (Ligne 9)– Ligne de BUS : 22-30-32-63-82
Le plan d’accès vous sera envoyé après l’inscription.
Les frais de participation par personne sont :
Pour la conférence :
En présentiel : Hors taxe : 900,00 € soit 1.080,00 € TTC
Webinaire : 800,00 € HT soit 972,00 € TTC