Formation répondant à l’obligation de formation des professionnels de l’immobilier
DESCRIPTIF
Cette formation a pour objectif de vous informer sur les dernières évolutions du statut des baux commerciaux (loi PINEL et loi MACRON), la réforme du droit des obligations applicables depuis le 1er octobre 2016 et les nouveaux aménagements en cours, la méthode hotelière, les dernières évolutions jurisprudentielles ainsi que de répondre aux problématiques d’application de ces évolutions.
L’ensemble de ces modifications viennent modifier en profondeur l’économie même du bail et donc des rapports entre bailleurs et preneurs. Nous vous indiquerons comment réagir et construire la nouvelle économie de votre bail.
INTERVENANTS
Maître Gabriel NEU-JANICKI, CABINET NEU-JANICKI, Avocat à la Cour de Paris, MRICS, Enseignant à l’Université Paris I Panthéon-Sorbonne en « Baux commerciaux ». Auteur d’articles de doctrine et de contributions régulières en baux commerciaux et professionnels. Il anime de nombreuses conférences et formations à destination des professionnels de l’immobilier.
Monsieur José MARTINS, CABINET MARTINS, Expert Immobilier auprès de la Cour d’appel de Paris, Recognised European Valuer (REV) et membre du Conseil Supérieur de l’IFEI. Il anime de nombreuses conférences et formations à destination des professionnels de l’immobilier et est enseignant du Master 2 des Sciences de l’Immobilier – Université PARIS OUEST avec le soutien de la Fondation PALLADIO.
8h30 Accueil des participants – 9h00 Début de la journée jusqu’à 13h00, puis déjeuner et reprise de 14h30 à 18h00
PROGRAMME DÉTAILLÉ
I – PIQURE DE RAPPEL ET PREMIERE JURISPRUDENCE : CE QUI CHANGE AVANT LE CONTRAT
(réforme du droit des obligations)
- Les règles d’ordre public
- Quand le bail commercial devient-il un contrat d’adhésion ? Comment déterminer un déséquilibre significatif ?
- Quelles informations le bailleur doit-il communiquer au preneur lors de la conclusion du bail ?
- La rupture des pourparlers
II – SOLUTIONS JURISPRUDENTIELLES DE L’APPLICATION DANS LE TEMPS DE LA LOI PINEL
- A compter de quand s’appliquent les règles d’ordre public ?
- A compter de quand s’appliquent les autres règles ?
III – CONDITIONS D’APPLICATION DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX
- Convention d’occupation précaire
- Bail dérogatoire :
- Détermination par la Cour de Cassation de la notion de prise de possession des locaux
- Quand le locataire qui se maintient dans les lieux peut-il délivrer congé ?
- Quid des baux dérogatoires successifs ?
- Quel est le point de départ du délai de prescription en requalification en bail commercial ?
- Location-gérance et sous location :
- La location gérance est-elle une sous-location déguisée ?
IV – DURÉE DU BAIL
- Principe
- Jurisprudence
- L’interdiction des durées fermes est-elle applicable aux baux signés avant la loi PINEL ?
- Pour combien de temps se renouvelle un bail?
- De la durée du sous-bail et de celle du bail principal
- La durée du sous-bail commercial doit-elle être identique à celle du bail principal ?
V – LE LOYER AU COURS DE LA VIE DU BAIL
- La clause d’indexation
- Conséquences de l’application de l’indexation avec retard
- Situations et solutions des clauses d’indexation ne jouant qu’à la hausse
- Réputation non écrite de la clause d’indexation à indice de base fixe
- Application de l’indexation avec retard par le bailleur
- La fixation du loyer au cours de la vie du bail
- Est-il possible de fixer un plancher à la valeur locative en cas d’application de l’article L 145-39 du Code de Commerce ?
- Quel est le point de départ pour déterminer la variation des 25% ?
- La révision (triennale) légale : lorsque la modification à la hausse entraine une révision à la baisse
VI – LE LOYER DU BAIL RENOUVELÉ
- Les modifications de la Loi Pinel: piqûre de rappel
- Le nouveau plafonnement ou le plafonnement à la baisse
- L’application du lissage de 10%
- La valeur locative et le loyer variable
- Quel loyer binaire peut être fixé à la valeur locative ?
- Le loyer binaire indivisible peut-il être fixé à la valeur locative ?
- L’exclusion du droit d’entrée dans la détermination de la valeur locative
- Actualité jurisprudentielle des loyers plafonnés et déplafonnés
- Quid des locaux monovalents et des résidences de tourisme ?
- Notion d’usage exclusif de bureaux et abattement sur la valeur locative
- Comment apprécier le caractère notable et les travaux justifiant d’un déplafonnement ?
- Prescription de l’action
- A compter de quand l’action en fixation du loyer est elle prescrite ?
VII – CHARGES, IMPOTS, TAXES ET REDEVANCES
- Qui à la charge des travaux de mise en conformité ?
- La taxe foncière inclut-elle la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ?
- Quid de la clause de majoration du loyer en cas de créations de nouvelles charges ou taxes ?
- Quelle obligation du bailleur sur l’information du montant des charges avant la signature du bail ?
VIII – OBLIGATIONS CONTRACTUELLES DU BAILLEUR
- Obligation de délivrance
- Quelles sont les obligations essentielles du bailleur dont le transfert ne serait plus possible ?
- Quelle est l’étendue de l’obligation de délivrance ?
- Quelle limite à la clause de souffrance?
- Obligation de moyens du bailleur
- Quelles sont les obligations du bailleur d’un centre commercial ?
- La vétusté
- Le bailleur doit-il supporter la vétusté ?
IX – OBLIGATIONS CONTRACTUELLES DU PRENEUR
- Etat des Locaux
- Quelles sont les travaux que le preneur doit prendre en charge?
- Quelles sont les enjeux économiques pour le locataire de l’état de restitution des locaux (prise en charge des travaux, indemnité d’occupation)
- Responsabilité du Preneur
- Quelles sont les conséquences du défaut d’entretien du locataire?
X – CONGÉS
- Congé du preneur
- Quid entre la qualité du bailleur et un congé du preneur irrégulier en la forme ?
- Qui doit recevoir le congé du locataire ?
- Quid de la validité d’un congé pour le terme d’une période triennale pour une résidence service ?
- Refus de renouvellement
- Droit de repentir et droit d’option du bailleur
- Quelles sont les conséquences de la loi PINEL sur la détermination de l’indemnité d’éviction ?
XI – SOUS-LOCATION
- Limites à l’obligation d’appeler le bailleur à l’acte en cas de sous-location
- Le locataire peut-il ne pas convoquer le bailleur à un acte de sous-location ?
- Le bail de sous-location peut-il avoir une durée inférieure à celle du terme du bail commercial ?
- Location gérance et sous-location
- Quelles sont les éléments de requalification de la location gérance en sous-location ?
XII – RÉSILIATION DU BAIL
- Résiliation amiable
- Quels sont les actes qui permettent de valider une résiliation anticipée ?
- Résiliation judiciaire
- Florilège de jurisprudence
- Clause résolutoire
- Rappel du principe résultant du droit des obligations
- Quelles sont les conditions de validité de forme et de fonds de la clause résolutoire ?
- Quand est-on sûr de pouvoir expulser un locataire ?
XIII – PROCÉDURES COLLECTIVES
- Déclaration de créances
- Quel est le sort de la clause pénale dans la déclaration de créance ?
- Résiliation du bail et procédure collective
- Pour quelles dettes le bailleur peut-il obtenir la résiliation du bail ?
- Le bailleur peut-il obtenir la résiliation sans délivrer de commandement de payer?
- Cession du Bail
- A quel moment le bail est-il transféré ?
- Quelles sont les règles qui doivent être respectées ?
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Lieu : Ces journées se dérouleront au centre MULTIBURO – 16, avenue d’Eylau 75116 Paris
Moyens d’accès : Métro Trocadéro – Ligne de BUS : 22, 30, 32, 63
Le plan d’accès vous sera envoyé après l’inscription.
Les frais de participation par personne sont :
Pour la conférence : Hors taxe : 900,00 € soit 1.080,00 € TTC comprenant le petit déjeuner d’accueil et le déjeuner
Membre RICS ou ADI sur justificatif : – 10%
Document joint : bulletin-d-inscription-actualite-des-baux-commerciaux-2017-15-02-2018.doc