Lors de la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative de bureaux pris à bail commercial, des abattements sont appliqués pour déterminer le montant dudit loyer et notamment il est fait déduction sur la valeur locative brute: de la taxe foncière (ou un pourcentage, ici 2%), un abattement de 4% au titre des travaux de climatisation, de vitrages et de poses de stores qui sont des travaux d’améliorations.
En l’espèce, les locaux comprennent trois niveaux de sous-sol avec 93 emplacements de stationnement, un rez-de-chaussée et six étages en élévation, d’une superficie utile de 4575 mètres carrés, outre 111 mètres carrés de terrasses et 461 mètres carrés de sous-sol aménagés en salles de réunion.
Cet ensemble immobilier de conception récente est élevé sur sous-sols et se compose d’un rez-de-chaussée, de quatre étages droits, d’un cinquième en retrait et d’un sixième lambrissé.
Les locaux sont situés rue Germaine Tailleferre, dans le secteur compris entre l’avenue Jean Jaurès et le canal de l’Ourcq, secteur peu recherché pour l’implantation de bureaux où dominent de nombreux logements sociaux.
Bien que de conception récente, l’immeuble a été délivré nu et ne bénéficie pas du label HQE. Le preneur a entrepris des travaux d’aménagement pour un montant de 1 200 000 euros. Les références pour des locaux similaires, bien que rares, font ressortir un prix au mètre carré compris entre 290 et 350 euros par an.
C’est à juste titre que l’expert a écarté des références retenues, des locaux ne présentant pas des caractéristiques similaires, soit en raison de leur moindre qualité, soit en raison de leur labélisation HQE.
Le prix au mètre carré de 310 euros apparaît donc pertinent.
En revanche, c’est à tort qu’aucun abattement n’a été appliqué à raison du transfert de la charge de taxe foncière au preneur.
S’il est vrai que de telles stipulations sont usuelles pour des baux portant sur des immeubles entiers à usage de bureaux, jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite Pinel, le transfert de la charge de l’impôt foncier au preneur doit être considéré comme une charge exorbitante dès lors qu’elle pèse en principe sur le propriétaire.
L’usage constant de permettre un tel transfert ne modifie ni la nature de la clause, ni l’appréciation comparée des autres éléments de référence. Il convient donc d’appliquer un abattement de 2 pour cent à ce titre.
S’agissant de l’abattement au titre des travaux réalisés par le preneur pour un montant total de 1 200 000 euros, les locaux ont été livrés nus, de sorte que le bailleur a partiellement transféré son obligation de livrer des locaux en état de servir au preneur.
La partie des travaux d’adaptation des locaux à la destination du bail à savoir des travaux d’électricité, de câblage et de téléphonie notamment font accession au bailleur en fin de bail, et ne peuvent en conséquence donner lieu à un abattement de la valeur locative lors du renouvellement.
En revanche, s’agissant des travaux d’amélioration consistant en l’installation d’un équipement de climatisation, de vitrages et de stores, ils justifient un abattement de 4 pour cent.
Le fait que le bailleur ait laissé une franchise de loyer de deux mois ne peut être tenu pour une participation financière, compte tenu de la disproportion entre cette franchise et le coût exposé par le preneur. Le loyer doit donc être fixé à la somme de 1 504 000 euros.
Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 3 Mai 2017 – n° 15/08438