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Publié le 16 Mai 2009

Expulser un locataire âgé de plus de 70 ans par voie de congé

Il suffit que l’un des deux époux bailleurs soit âgé de plus de soixante ans à l’échéance du contrat de bail pour pouvoir délivrer un congé pour reprise sans offre de relogement au locataire âgé et de ressources modestes.

Organisant une protection particulière en faveur du locataire âgé et peu argenté (entendons par là, âgé de plus de soixante-dix ans dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC), l’article 15-III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur donnant congé (pour reprise ou pour vente) d’assurer le relogement de son cocontractant.

Encore faut-il, précise le texte, que le logement proposé soit en adéquation avec ses besoins et ses possibilités et qu’il soit situé à proximité, c’est-à-dire, plus précisément, qu’il se situe dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 (pour une étude d’ensemble, V. des Lyons et Rouquet, Baux d’habitation, 2009, éd. Delmas, nos 571 s.).

Cette mesure protectrice tombe toutefois lorsque le bailleur personne physique est lui-même âgé ou démuni.

Si le seuil en deçà duquel le bailleur est réputé être démuni est rigoureusement le même que celui qui s’applique au preneur (1,5 SMIC), on notera – non sans un certain étonnement –, d’une part, que les conditions posées à l’égard du propriétaire sont alternatives (il doit être âgé ou démuni) et, d’autre part, que la position de bailleur semble finalement peu enviable, car propice au vieillissement prématuré, la loi réputant le bailleur âgé dès son soixantième anniversaire !

Concernant l’appréciation de l’âge du bailleur, le texte (L. 89, art. 15-III, in fine) précise qu’il y a lieu de se placer à la date d’échéance du contrat.

Un problème particulier peut se poser lorsque, comme dans le présent arrêt, le local loué est en indivision (en l’occurrence, il s’agissait d’un bien commun à deux époux). En effet, la loi n’envisageant pas spécifiquement ce cas de figure, il y a lieu de se demander si un congé sans offre de relogement est valable alors que seul l’un des indivisaires a atteint l’âge requis. Tel était le cas en l’espèce, seul le mari étant âgé de plus de soixante ans.

En se prononçant, à notre connaissance pour la première fois – sur cette question et en validant le congé délivré, la Cour de cassation tire, nous semble-t-il, les justes enseignements de l’article 13 b de la loi de 1989, aux termes duquel les dispositions de l’article 15 peuvent être invoquées […] lorsque le logement est en indivision, par tout membre de l’indivision.

Et il y a certainement lieu de considérer que cette solution vaut tout aussi bien à l’égard de la condition alternative de ressources posée par le texte.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 29 avril 2009 n°08-11513

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