Le locataire qui accepte l’offre de vente de son local commercial sur le fondement de l’article L. 145-46-1 du code de commerce ne doit pas supporter les honoraires de négociation de l’agent immobilier. S’il les a payés, il peut en obtenir la restitution intégrale, même s’il connaissait leur caractère indu et avait accepté de les prendre à sa charge.
1. Les règles de droit applicables
1.1. Le droit de préférence du locataire commercial
L’article L. 145-46-1, alinéa 1er, du code de commerce impose au propriétaire qui envisage de vendre un local à usage commercial ou artisanal d’en informer préalablement le locataire. La notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente et vaut offre de vente au profit du preneur, qui dispose d’un mois pour se prononcer.
Ce mécanisme fait naître la vente par l’effet de la loi lorsque le locataire accepte régulièrement l’offre. L’agent immobilier n’accomplit alors aucune négociation utile à la formation de cette vente entre le bailleur et le bénéficiaire légal du droit de préférence.
1.2. Les honoraires de négociation ne sont pas dus
Le bailleur ne peut pas renchérir le prix offert au locataire en y ajoutant une commission d’agence. La rémunération d’un intermédiaire suppose une intervention utile à la conclusion de l’opération et ne peut être transférée au locataire lorsque la vente résulte de l’exercice de son droit légal de préférence.
1.3. Le paiement de l’indu ouvre droit à restitution
Selon l’article 1302, alinéa 1er, du code civil, tout paiement suppose une dette et ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. Celui qui démontre l’absence de dette peut obtenir le remboursement de la somme versée sans avoir à établir une erreur, une contrainte ou son ignorance du caractère indu du paiement.
La connaissance de l’indu ne transforme donc pas une dette inexistante en dette valable. Elle ne suffit pas davantage à caractériser une renonciation certaine et non équivoque à demander restitution, spécialement lorsque la règle protège le bénéficiaire d’un droit légal d’ordre public.
2. La jurisprudence applicable
2.1. 2018 : l’offre ne peut inclure les honoraires de négociation
Dans un arrêt fondateur du 28 juin 2018, la troisième chambre civile a jugé que l’article L. 145-46-1 est d’ordre public et que l’offre notifiée au locataire ne peut inclure des honoraires de négociation. Le locataire pouvait accepter la vente au seul prix net vendeur sans supporter la commission de l’agence. (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-14.605)
Cette décision a été commentée sur le site du cabinet dans les articles consacrés au droit de préférence, aux honoraires d’agence et au caractère d’ordre public de l’article L. 145-46-1.
2.2. 2021 : la mention séparée des honoraires n’annule pas l’offre
Le 23 septembre 2021, la Cour de cassation a précisé que le bailleur peut confier un mandat à une agence avant de notifier l’offre et conclure une promesse avec un tiers sous condition de non-exercice du droit du locataire. Elle a aussi jugé que la seule mention des honoraires dans la notification ne rend pas l’offre nulle lorsque le prix principal est clairement identifié et que le locataire sait qu’il n’a pas à supporter ces frais. (Cass. 3e civ., 23 septembre 2021, n° 20-17.799)
Cette solution distingue donc la validité de la notification du sort financier de la commission : l’offre peut rester valable, mais les honoraires ne sont pas dus par le locataire qui exerce son droit de préférence.
2.3. 2026 : le paiement conscient n’empêche pas la restitution
L’arrêt du 1er octobre 2026 franchit une étape supplémentaire. Même si le locataire a accepté l’offre et l’acte de vente en sachant que le prix comprenait les honoraires, il conserve le droit d’en demander le remboursement. Les parties ne peuvent pas transformer, par un simple accord de paiement, des honoraires légalement non dus en obligation valable.
La solution s’inscrit dans la jurisprudence constante relative à la répétition de l’indu : celui qui établit qu’aucune dette n’existait obtient restitution sans devoir prouver qu’il a payé par erreur. Ass. plén., 2 avril 1993, n° 89-15.490 ; Cass. 1re civ., 4 juillet 1995, n° 93-20.174 ; Cass. 1re civ., 20 janvier 1998, n° 96-11.176.
3. Les faits et la procédure
Deux bailleresses étaient propriétaires d’un local commercial loué à la société L’Esmeralda. Elles ont notifié à la locataire une offre de vente au prix total de 2 070 000 euros, comprenant 78 660 euros de frais d’agent immobilier.
La locataire a accepté l’offre au prix proposé, honoraires inclus. Une vente sous conditions suspensives a été conclue le 12 octobre 2018, puis réitérée le 17 janvier 2019.
Après la vente, la locataire devenue propriétaire a assigné les venderesses en restitution des 78 660 euros d’honoraires qu’elle estimait avoir indûment payés, ainsi qu’en dommages-intérêts.
La cour d’appel de Paris a rejeté ses demandes. Elle a retenu que la locataire connaissait l’inclusion des honoraires dans le prix et avait accepté, en toute connaissance de cause, de les prendre à sa charge. Selon les juges d’appel, les parties pouvaient convenir d’une telle dérogation.
4. L’analyse de la décision
4.1. L’absence de dette suffit à ouvrir la restitution
La Cour de cassation censure ce raisonnement sur le fondement combiné des articles 1302 du code civil et L. 145-46-1 du code de commerce. Les honoraires n’étaient pas dus par le locataire. Leur paiement avait donc un caractère objectivement indu et devait être restitué.
4.2. La connaissance de l’indu est sans incidence
L’apport central de l’arrêt tient à l’indifférence de la connaissance du locataire. Le fait d’avoir identifié les honoraires, négocié la vente et signé l’acte en connaissance de leur inclusion ne prive pas l’acquéreur de son action en restitution. Une dette inexistante ne devient pas exigible par la seule volonté de celui qui la paie.
4.3. Le bailleur ne peut pas organiser une dérogation contractuelle
La cour d’appel avait admis que les parties puissent mettre conventionnellement la commission à la charge du preneur. La cassation exclut cette possibilité lorsque le locataire achète par l’exercice du droit prévu à l’article L. 145-46-1. La protection légale ne peut pas être neutralisée par la rédaction de l’offre, de la promesse ou de l’acte authentique.
4.4. La cassation porte aussi sur la demande indemnitaire
L’arrêt d’appel est cassé en toutes ses dispositions. La cour de renvoi devra statuer sur la restitution des honoraires et réexaminer la demande de dommages-intérêts. La Cour de cassation reconnaît le principe de la restitution, mais ne fixe pas elle-même les sommes définitivement dues ni l’existence d’un préjudice distinct.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 1er octobre 2026, n° 25-14.711
5. La portée et les enseignements pratiques
Pour le bailleur, l’offre de vente doit distinguer clairement le prix net vendeur et ne doit jamais présenter la commission comme une dette du locataire bénéficiaire du droit de préférence. Même une acceptation expresse dans la promesse ou l’acte authentique n’écarte pas le risque de restitution ultérieure.
Pour le locataire, le paiement des honoraires ne ferme pas l’action. Il convient de conserver l’offre, le mandat, la promesse, l’acte authentique, le décompte du notaire et la preuve du règlement afin d’établir le montant exact reçu sans cause par le vendeur ou l’intermédiaire.
Pour l’agent immobilier et le notaire, la ventilation du prix et l’identification du débiteur des honoraires doivent être contrôlées avant la signature. L’agence peut avoir droit à rémunération dans ses rapports avec son mandant, mais la commission ne peut pas être imposée au locataire du seul fait qu’il exerce son droit légal de préférence.
Enfin, l’arrêt invite à distinguer trois questions : la validité de l’offre, la formation de la vente et la charge définitive des honoraires. Une offre mentionnant séparément une commission peut rester valable, alors même que le locataire n’est pas tenu de la payer et peut en réclamer la restitution s’il l’a versée.
6. Ce qu’il faut retenir
Le locataire commercial qui achète son local en exerçant le droit de préférence prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce ne doit pas les honoraires de négociation. Leur paiement ouvre droit à restitution, même si le locataire connaissait leur caractère indu et avait expressément accepté de les supporter.
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il inclure les honoraires d’agence dans le prix offert au locataire ?
Non. Le prix net vendeur doit être distingué et le locataire qui exerce son droit de préférence ne peut être tenu des honoraires de négociation.
La mention des honoraires entraîne-t-elle automatiquement la nullité de l’offre ?
Non. Depuis l’arrêt du 23 septembre 2021, la seule mention séparée des honoraires n’annule pas l’offre si le prix principal est clairement identifiable et qu’aucune confusion n’est créée.
Le locataire peut-il demander le remboursement après avoir signé l’acte ?
Oui. L’arrêt du 1er octobre 2026 reconnaît la restitution même lorsque le locataire a accepté et payé les honoraires en connaissance de cause.
Faut-il démontrer une erreur lors du paiement ?
Non. La preuve de l’absence de dette suffit en principe à obtenir restitution sur le fondement de l’article 1302 du code civil.
L’agent immobilier perd-il nécessairement toute rémunération ?
Non. La question de sa rémunération envers son mandant est distincte. L’arrêt décide seulement que les honoraires de négociation ne sont pas dus par le locataire qui exerce son droit légal de préférence.
Qui doit restituer les honoraires ?
Cela dépend du circuit du paiement et de la personne qui les a reçus. L’acte authentique, le décompte du notaire, le mandat et les justificatifs bancaires doivent être examinés avant d’orienter la demande.