La Cour de cassation confirme que le droit de préférence du locataire commercial, qu’il soit d’origine légale ou conventionnelle, doit être interprété strictement et ne peut s’étendre au-delà du local effectivement loué, sauf stipulation contractuelle claire en sens contraire.
1. Le Droit de préférence du locataire commercial
Il existe un droit de préférence qui bénéficie au locataire commercial.
En effet, l’article L. 145-46-1 du Code de commerce prévoit un droit de préférence légal au profit du locataire en cas de vente du local commercial. Ce mécanisme est toutefois encadré par plusieurs exceptions, notamment en cas de cession globale d’un immeuble ou d’un ensemble commercial.
Par ailleurs, les parties peuvent aménager contractuellement un droit de préférence sur le fondement de l’article 1103 du Code civil, selon lequel les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont conclus. Le droit de préférence peut ainsi résulter d’un pacte de préférence conventionnel, régi également par l’article 1123 du Code civil.
Le droit de préférence du locataire commercial constitue un mécanisme hybride.
Il combine un régime légal strict et des aménagements contractuels possibles. Toutefois, dans les deux cas, son périmètre est étroitement lié à l’objet du bail.
En l’absence de stipulation expresse, il ne peut être étendu à des biens qui ne sont pas directement visés par le contrat de location.
2. Jurisprudence applicable
La jurisprudence récente confirme une tendance constante à une interprétation restrictive du droit de préférence du locataire commercial et rappelle que :
- en cas de mise en vente de ses locaux par le propriétaire : d’une part, pour demander la nullité d’une vente le locataire doit avoir cette qualité de locataire à la date de la vente même s’il la perd après, et d’autre part, si le bailleur vend un local commercial et un local d’habitation distinct, cela s’analyse s’analyse en une « cession globale » excluant l’application du droit de préférence du locataire commercial. (Tribunal judiciaire, Paris, 2e chambre, 2e section, 5 Décembre 2024 n°21/11808)
- L’action en nullité de la vente formée par le locataire commercial en raison de la violation de son droit de préférence prévu à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code. (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-10.767)
3. Faits et procédure
Deux baux commerciaux distincts avaient été consentis à deux locataires sur deux locaux appartenant à un même lot de copropriété. Chacun de ces baux comportait une clause de droit de préférence conventionnel en cas de vente.
Le bailleur a ultérieurement procédé à la vente de l’intégralité du lot en une seule opération.
L’un des locataires a alors engagé une action en justice afin d’obtenir l’annulation de la vente et sa substitution en qualité d’acquéreur, en invoquant la violation de son droit de préférence.
La cour d’appel a rejeté cette demande. Le locataire a formé un pourvoi en cassation.
4. Limitation du droit de préférence
La Cour de cassation rejette le pourvoi.
Elle approuve la cour d’appel d’avoir retenu que le droit de préférence conventionnel était limité au local objet du bail et ne s’étendait pas à l’ensemble du lot de copropriété qui en contenait deux.
Elle précise que cette interprétation ne constitue pas une dénaturation des clauses contractuelles et relève du pouvoir souverain des juges du fond.
La Cour valide ainsi le raisonnement selon lequel deux locataires distincts ne peuvent prétendre exercer un droit de préférence concurrent sur un même bien global.
(Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 5 mars 2026, n° 24-18.372)
5. Analyse de la décision
La décision présente un intérêt pratique majeur.
Elle consacre une approche rigoureuse du périmètre du droit de préférence. Celui-ci est strictement attaché au local loué et ne peut être étendu par interprétation.
La solution s’explique également par une logique de cohérence juridique. Admettre que plusieurs locataires puissent exercer un droit de préférence sur un même bien global conduirait à des situations inextricables.
La Cour valide en outre une articulation implicite entre droit conventionnel et droit légal. Le droit de préférence contractuel ne peut être exercé indépendamment du cadre fixé par le Code de commerce.
Enfin, la décision rappelle que l’interprétation des clauses relève du pouvoir souverain des juges du fond, dès lors qu’elle ne dénature pas les termes du contrat.
FAQ
Le locataire commercial peut-il exercer un droit de préférence sur l’ensemble d’un immeuble ?
Non, sauf stipulation contractuelle expresse, le droit de préférence est limité au local loué.
Une clause de préférence peut-elle être étendue contractuellement ?
Oui, mais cette extension doit être clairement formulée et ne peut résulter d’une interprétation implicite.
La vente globale d’un immeuble permet-elle d’échapper au droit de préférence ?
Oui, dans de nombreux cas, notamment lorsque les conditions légales d’exception sont réunies.
Deux locataires peuvent-ils exercer un droit de préférence sur un même bien ?
Non, sauf organisation contractuelle spécifique, une telle situation est incompatible.
Le locataire peut-il obtenir l’annulation de la vente ?
Uniquement si une violation caractérisée de son droit de préférence est démontrée.