Dans la catégorie :
Publié le 26 Mar 2023

Droit d’option et prescription de l’indemnité d’occupation

Lorsque le preneur est redevable d’une indemnité d’occupation, suite à l’exercice de son droit d’option, le délai de prescription de l’action pour les sommes dues entre le terme du bail commercial et l’exercice du droit d’option est de deux ans à compter à compter du jour où le bailleur est informé de l’exercice par le locataire de son droit d’option. Par contre, lorsque le locataire se maintient dans les lieux après l’exercice de son droit d’option, il est redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun soumise à la prescription quinquennale, dont le délai court à compter de ce même jour.

En d’autres termes, lorsque suite à un congé avec offre de renouvellement, le preneur à bail commercial exerce son droit d’option, le bailleur doit agir (1) dans un délai de deux ans à compter de l’exercice du droit d’option pour l’indemnité d’occupation due entre la date de fin de bail et l’exercice du droit d’option et (2) dans un délai de 5 ans pour l’indemnité d’occupation due si le locataire se maintien dans les lieux après l’exercice du droit d’option.

Pour mémoire, selon l’article L. 145-57 du Code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

Dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais.

Selon l’article L. 145-60 du Code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

Il résulte de ces textes que l’indemnité d’occupation, due par un locataire pour la période ayant précédé l’exercice de son droit d’option, trouve son origine dans l’application de l’article L. 145-57 du Code de commerce et l’action en paiement de cette indemnité est, comme telle, soumise à la prescription biennale édictée par l’article L. 145-60 du Code de commerce.

Il s’ensuit que le bailleur n’ayant connaissance des faits lui permettant d’agir en paiement de cette indemnité, laquelle se substitue rétroactivement au loyer dû sur le fondement de l’article L. 145-57 du même code, qu’à compter du jour où il est informé de l’exercice par le locataire de son droit d’option, le délai de prescription biennale ne court qu’à compter de cette date.

Par ailleurs, lorsque le locataire se maintient dans les lieux après l’exercice de son droit d’option, il est redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun soumise à la prescription quinquennale, dont le délai court à compter de ce même jour.

Pour rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en fixation de l’indemnité d’occupation et condamner la locataire à payer une somme complémentaire pour la période du 1er janvier 2014 au 13 mars 2017, l’arrêt retient que la locataire, qui a, elle-même, donné congé, ne peut se prévaloir du fait que son maintien dans les lieux entre dans le champ de la législation relative aux baux commerciaux, de sorte que son occupation, qui ne relève d’aucun droit ni d’aucun titre, est irrégulière et échappe au statut des baux commerciaux.

Il en déduit que, la prescription abrégée prévue par l’article L. 145-60 du Code de commerce n’étant pas applicable, le délai de la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil, qui avait commencé à courir le 1er janvier 2016, lendemain de la date de cessation des relations contractuelles, a été valablement interrompu par l’assignation délivrée le 2 juin 2017.

En statuant ainsi, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 Mars 2023 n°21-19.707

Les derniers articles

Bail commercial

Bail commercial : Abattement sur la valeur locative

Sauf disposition contraire, en matière de détermination du loyer du bail renouvelé, le paiement de la taxe foncière et les obligations incombant normalement au bailleur, ...
Lire la suite →
Bail commercial

Bail commercial : Congé et droit de préférence

EN matière de bail commercial, lorsqu’un congé avec refus de renouvellement a été délivré, le preneur perd le bénéfice du droit de préemption. Pour mémoire, ...
Lire la suite →
Bail commercial

Bail commercial : La cession efface la faute

En cas de congé avec refus de renouvellement d’un bail commercial sans paiement d’une indemnité d’éviction, le bailleur ne peut pas invoquer contre le cessionnaire ...
Lire la suite →