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Publié le 30 Sep 2018

Droit de repentir et non application du lissage sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation due entre la date du bail expiré et la date de l’exercice du droit de repentir correspond à la valeur locative des locaux. La règle du lissage de 10% prévue par l’article L 145-34 du Code de Commerce n’a pas vocation à s’appliquer.

En effet, cette règle n’a vocation à s’appliquer qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail.

En l’espèce, au vu du rapport d’expertise judiciaire, le prix du mètre carré pondéré doit être fixé à 450 euros. Après application d’un abattement de 10 pour-cent pour précarité, l’indemnité d’occupation est fixée à 48 742 euros par an. Compte tenu des sommes déjà réglées par le locataire entre le 1er juillet 2006 et le 18 févier 2016, le solde dû s’élève à 233 960 euros.

C’est en vain que le bailleur demande le déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé.

Il invoque une modification notable des facteurs locaux de commercialité, sans élément de preuve.

Il soutient avoir procédé à des travaux de démolition et de reconstruction d’une partie de l’immeuble, ce qui aurait « amélioré considérablement » l’environnement et aurait permis une augmentation du chiffre d’affaires de la société locataire, qui exploite un restaurant.

S’il est exact que le bailleur a procédé à la démolition d’une partie de l’immeuble et à la reconstruction de 11 logements et d’une surface commerciale, cet unique événement portant sur la création de 11 logements n’a pas pu avoir un effet notable sur la commercialité du quartier et sur le commerce du preneur.

Il convient par conséquent d’appliquer le loyer indiciaire, qui s’élève à 30 536 euros par an.

En droit, le droit de repentir, prévu par l’article L. 145-58 du Code de commerce, permet au bailleur de proposer le renouvellement après l’avoir dans un premier temps refusé.

Nonobstant l’exercice de ce droit de repentir, le locataire reste débiteur d’une indemnité d’occupation pour la période intermédiaire entre le refus de renouvellement, à savoir la date d’effet du congé, et le repentir. Cette indemnité doit être déterminée conformément à l’article L. 145-28 du Code de commerce c’est à dire à la valeur locative des locaux déterminée en fonction de l’article L. 145-33 du Code de commerce.
LA question était de savoir si le lissage instauré par la loi du 18 juin 2014 devait ou non s’appliquer à l’indemnité d’occupation dès lors que cette dernière devait correspondre à la valeur locative.

La cour d’appel de Versailles juge donc que les dispositions relatives au lissage ne sont pas applicables à l’indemnité d’occupation.

En revanche, elles pourraient s’appliquer au loyer du par le preneur après l’exercice du droit de repentir si ce dernier devait être fixé à la valeur locative en raison modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail.

Cour d’appel de Versailles, 12ème Chambre, 26 juin 2018, n° 17/00354

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