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Publié le 6 Sep 2020

Droit de préférence et Commercialisation

Le propriétaire de locaux commerciaux peut (1) avant la notification de la purge du droit de préférence signer un mandat de vente afin de déterminer la valeur du bien et l’existence d’un marché, (2) après la notification du droit de préférence mais avant l’expiration du délai accordé au preneur pour lever l’option signer une promesse unilatérale de vente sous condition suspensive qu’il soit purgé, (3) indiquer le montant des honoraires de l’agent immobilier en précisant qu’ils ne seront pas à la charge du locataire.

Pour mémoire, l’article L 145-46-1 du Code de Commerce fait bénéficier au preneur à bail commercial d’un droit de préférence pour acquérir les locaux loués en cas d’intention du propriétaire bailleur de les vendre.

En l’espèce, le 3 mars 2018, le propriétaire de locaux à usage d’hôtel a signé un mandat de vente au bénéfice d’une agence immobilière et disposait d’un avis de valeur antérieur au prix de 6 500 000 euros et à celui d’une autre agence qui l’estime à une somme comprise entre 5 500 000 et 6 000 000 euros.

Le 19 octobre 2018 réceptionné le 24 octobre 2018, le propriétaire a notifié au locataire des locaux son intention de vendre l’immeuble , en précisant le montant des frais afférents ainsi que celui des honoraires de négociation de l’agence immobilière à la charge de l’acquéreur mais en soulignant qu’il ne serait pas supporté par le locataire.

Puis, le 9 novembre 2018, une promesse unilatérale de vente au prix de 5.050.000,00 € sous condition suspensive de la purge du droit de préférence a été signée avec un tiers soit avant l’expiration du délai accordé au locataire pour exercer son droit de préférence.

Le locataire avait contesté la validité de cette offre de vente en se fondant sur divers arguments rejeté par la Cour d’appel qui a jugé l’offre régulière.

La Cour d’appel a notamment considéré que:

  • le bailleur pouvait notifier l’offre de vente 7 mois après la signature du mandat de vente car le bailleur étant tenu, au sein de sa notification au preneur, d’indiquer le prix et les conditions de la vente qui l’engagent, la vente se faisant à ce prix, il pouvait valablement entamer des démarches aux fins de commercialisation de son bien, afin de déterminer sa valeur et vérifier l’existence d’un marché, et même faire procéder à des visites, sans que cela n’ait d’incidence sur la validité de l’offre émise 7 mois après.
  • la promesse unilatérale de vente étant intervenue le 9 novembre 2018 sous réserve de la purge du droit de préférence du preneur, elle n’invalidait pas la notification de l’offre en date du 24 octobre précédent, la promesse unilatérale de vente ne valant pas vente et la notification ayant, dans ces conditions, été faite préalablement à la vente.
  • le seul fait que l’offre de vente mentionne, en sus du prix principal, le coût des honoraires de l’agent immobilier, sans introduire de confusion dans l’esprit de l’acquéreur, alors qu’ils ne sont pas dus, n’est pas une cause de nullité de l’offre de vente.

La notification de l’offre de vente de vente faite au locataire de l’immeuble à usage d’hôtel est donc selon la Cour d’appel régulière, au regard de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce.

Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 27 Mai 2020 n° 19/09638

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