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Publié le 5 Mar 2023

Droit de préemption et liquidation judiciaire du bailleur

Le droit de préemption bénéficiant au titulaire du bail commercial n’est pas applicable dans le cadre d’une vente de gré à gré d’un actif immobilier dépendant d’une liquidation judiciaire.

Pour mémoire, il résulte de l’article L. 642-18 du Code de commerce que la vente de gré à gré d’un actif immobilier dépendant d’une liquidation judiciaire est une vente faite d’autorité de justice.

Récemment, la Cour de Cassation a considéré que le droit de préemption du locataire à bail commercial prévue par l’article L 145-46-1 du Code de Commerce ne s’applique pas dans le cas d’une vente de l’immeuble autorisée par le juge-commissaire au titre des opérations de liquidation judiciaire de la société bailleresse (Cour de cassation, Chambre commerciale économique et financière, 23 Mars 2022 n°20-19.174)

En l’espèce, un jugement du 13 mai 2005 a placé en liquidation judiciaire la SCI.

Le 16 décembre 2016, une ordonnance du juge-commissaire a autorisé M. [P], en qualité de liquidateur de la SCI (le liquidateur), à vendre un ensemble immobilier à la communauté de communes du Pays des Sorgues Monts de Vaucluse (l’acquéreur).

L’acte notarié de vente a été dressé le 11 avril 2018.

Se prévalant d’un bail commercial consenti en 2007 par le gérant de la SCI et d’une offre d’achat adressée au liquidateur en 2009 pour un prix supérieur à celui de la vente, M. [L] a assigné le liquidateur et l’acquéreur pour obtenir, en réparation de la méconnaissance de son droit de préférence, d’être substitué à ce dernier.

Or, l’article L. 642-18 du Code de commerce considère que la vente de gré à gré d’un actif immobilier dépendant d’une liquidation judiciaire est une vente faite d’autorité de justice.

Dès lors, les dispositions de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, qui concernent le cas où le propriétaire d’un local commercial ou artisanal envisage de le vendre, ne sont pas applicables, de sorte qu’une telle vente ne peut donner lieu à l’exercice du droit de préférence par un locataire commercial.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 15 Février 2023 n°21-16.475

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