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Publié le 21 Déc 2008

Droit de préemption et clause du congé

L’offre de vente énonçant que le prix est « payable au comptant le jour de la signature de l’acte authentique de vente, en ce compris les honoraires de négociation » implique nécessairement que l’acquéreur supporte la commission due à l’intermédiaire et que la clause figurant dans le mandat de négociation ne concerne pas les locataires.

Lorsque le propriétaire-bailleur met en vente un ou plusieurs locaux d’habitation ou mixte à la suite de la division initiale ou à la subdivision de l’immeuble par lots, en application de l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, les locataires bénéficient d’un droit de préemption.

Le bailleur doit alors faire connaître à ses cocontractants, par lettre recommandée avec avis de réception, dans son offre de vente, l’indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local occupé par chacun d’entre eux.

Dans la mesure où cette obligation est prescrite à peine de nullité de la vente, il est fortement recommandé au bailleur et à son conseil d’éviter toute fantaisie rédactionnelle qui laisserait planer la moindre équivoque.

Au cas particulier, la proposition énonçait que le prix était « payable au comptant le jour de la signature de l’acte authentique de vente, en ce compris les honoraires de négociation ».

Les preneurs ont déduit que la commission du professionnel de l’immobilier chargé de la transaction leur incombait.

Ils en ont conclu à la nullité de la vente, très certainement pour cause d’indétermination du montant de l’offre et parce que celle-ci comportait une condition posée pour l’exercice de leur droit de préemption non prévue par le texte de loi.

La Cour de Cassation approuve pleinement la sanction prononcée, à savoir la nullité de l’offre, elle valide le raisonnement des juges du fond au regard de leur pouvoir souverain d’appréciation.

Cela vaut, tant en ce qui concerne le sens de la formule querellée, qu’en matière d’inopposabilité aux preneurs du mandat liant le bailleur-vendeur au négociateur, le juge versaillais ayant affirmé que le contrat de mandat ne concernait pas les locataires.

Il en résulte que lors de la délivrance du congé pour vente seul le prix ded vente doit apparaitre. Si le vendeur a fait appel aux services d’un professionnel, la commission devra être incluse dans ce prix et à la charge du vendeur.

C’est bien dommage pour les acquéreurs qui auraient pu bénéficier d’une économie sur les droits d’enregistrement calculés sur la commission. A force de contester, on perd parfois le bénéfice d’avantage certain. D’autres rétorquerons: Dura lex sed ex (Dure est la loi mais c’est a loi)

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 17 décembre 2008 n°07-15943

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