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Publié le 21 Juin 2020

Droit au renouvellement et immatriculation

Sauf convention contraire claire et précise, pour pouvoir bénéficier du droit au renouvellement le preneur doit impérativement être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés.

Pour mémoire, pour bénéficier du droit au renouvellement le preneur doit justifier de son immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (R.C.S), ou au répertoire des métiers pour les artisans.

Cette exigence est tirée des dispositions de l’article L.145-1 du Code de commerce qui dispose : « Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce… »

La condition d’immatriculation doit être remplie cumulativement à deux moments différents sous peine pour le locataire de perdre le bénéfice du régime du droit au renouvellement de son bail :

  • Au jour de la délivrance du congé par le bailleur ;
  • Et à la date d’effet du congé.

Dans un arrêt en date du 8 septembre 2016 (Cass. Civ. 3ème n°15-17879), la Cour de cassation rappelle que l’immatriculation dont doit justifier le preneur à la date du congé doit concerner l’adresse des locaux donnés à bail

En l’espèce, pour rejeter la demande d’un preneur à bail commercial en paiement d’une indemnité d’éviction, l’arrêt retient qu’il n’est pas stipulé au bail que le bailleur accepte de façon non équivoque de dispenser le preneur « du défaut d’immatriculation » au registre du commerce et des sociétés, de sorte que cette condition était requise à la date du congé.

En statuant ainsi, alors que le bail stipulait que les parties déclaraient « leur intention expresse de soumettre la présente convention au statut des baux commerciaux, tel qu’il résulte des articles L. 145-1 du Code de commerce et des textes subséquents, et ce même si toutes les conditions d’application de ce statut ne sont pas remplies ou ne le sont que pour partie, en sorte qu’il y aura éventuellement extension conventionnelle du champ d’application de ce statut », la cour d’appel, qui a dénaturé cette convention claire et précise, dont il résulte que le bailleur avait renoncé à se prévaloir de la condition d’immatriculation, a violé le principe de l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis.

Cour de cassation, Chambre civile 3, 28 mai 2020 n° 19-15.001

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