Dans la catégorie :
Publié le 3 Mar 2010

Droit au maintien dans les lieux et indemnité d’éviction

Sauf clause contraire incluse dans l’acte, toute cession de fonds de commerce emporte cession de la créance d’indemnité d’éviction due au cédant et du droit au maintien dans les lieux. Cette cession peut valablement intervenir jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

Un locataire – placé en liquidation judiciaire – a cédé son fonds commerce postérieurement à l’exercice, par le bailleur, du droit d’option qu’il tient de l’article L. 145-57 du code de commerce et qui lui permet de préférer, in fine, refuser le droit au renouvellement de son cocontractant, à charge pour lui, de s’acquitter du paiement de l’indemnité d’éviction due.

Toute la difficulté était de savoir si le cessionnaire pouvait revendiquer le paiement de cette indemnité.

Selon la cour d’appel (Bastia, 18 juin 2008), une réponse négative s’imposait puisque, du fait de la rétractation du bailleur, le bail n’existait plus à la date à laquelle la cession a eu lieu. Partant, cette dernière devait être annulée rétroactivement et le cessionnaire devait être considéré comme occupant sans droit ni titre.

Cette position est censurée par la Cour de Cassation, à travers un attendu de principe qu’il avait déjà eu l’occasion de formuler : sauf clause contraire incluse dans l’acte, toute cession de fonds de commerce emporte cession de la créance d’indemnité d’éviction due au cédant et du droit au maintien dans les lieux (V. déjà Civ. 3e, 6 avr. 2005, Bull. civ. III, n° 84). Il ajoute que cette cession peut valablement intervenir jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

La solution est totalement justifiée au regard (notamment) des articles L. 145-16 et L. 145-28 du code de commerce.

Il s’évince en effet de ce dernier texte que « jusqu’au paiement de cette indemnité [d’éviction], il [le locataire] a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ».

Le locataire peut se maintenir en place dans l’attente de son indemnisation, user des prérogatives que lui reconnaît le statut des baux commerciaux et, plus particulièrement de céder son bail et/ou son fonds de commerce.

Cet article L. 145-16 prend soin, au demeurant, de préciser que sont nulles « les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ».

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 17 février 2010 n° 08-19357

Les derniers articles

Bail commercial

Bail commercial : Conditions de fixation judiciaire du loyer binaire

Dorénavant, pour la fixation judiciaire du loyer minimum garanti d’un loyer binaire, le juge doit rechercher dans la commune intention des parties la volonté commune ...
Lire la suite →
Agent immobilier

Agent immobilier : Droit de préemption et honoraires de l’agent immobilier

Dans le cadre d’une vente, la commune qui préempte doit les honoraires de l’agent immobilier, peu importe si ce dernier est l’associé du vendeur. Pour ...
Lire la suite →
Bail commercial

Bail commercial : délai de requalification d’un bail dérogatoire et fraude

En cas de fraude (signatures successives de baux dérogatoires), le délai légal de deux ans pour demander la requalification d’un bail dérogatoire en bail commercial ...
Lire la suite →