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Publié le 17 Sep 2023

Détournements de fonds et assurance de l’agent immobilier

Un syndicat des copropriétaires peut actionner l’assurance pour lui régler le détournement de fonds commis par le syndic d’un immeuble qui est aussi agent immobilier.

Pour mémoire, il résulte des articles 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 39 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972:

  • d’une part, que la garantie financière exigée des personnes exerçant des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce s’applique à toute créance ayant pour origine un versement, ou une remise, effectué à l’occasion de l’une de ces opérations,
  • d’autre part, qu’elle produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible, et que la personne garantie est défaillante, quelle que soit la cause de cette défaillance.

En l’espèce, une agence immobilière a informé ses clients, parmi lesquels, un syndicat des copropriétaires, dont elle était le syndic, de détournements de fonds commis par l’un de ses salariés.

La Cour d’appel a souverainement retenu que l’existence d’un détournement de fonds à hauteur de 231 627,22 euros au préjudice du syndicat des copropriétaires était établie, notamment par un audit comptable et l’admission à titre définitif par le juge commissaire de la créance pour ce même montant, et relevé que l’agence immobilière n’avait pas restitué les fonds malgré mise en demeure.

Ainsi, la cour d’appel n’était pas tenue de répondre aux conclusions inopérantes relatives à l’existence de fautes de gestion de cette agence et aux conséquences en découlant quant aux garanties susceptibles d’être mises en œuvre.

Elle en a déduit à bon droit, sans trancher de contestation sérieuse, que l’obligation de garantie n’était pas sérieusement contestable et pouvait donner lieu à l’allocation d’une provision.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 Juillet 2023 n°22-14.535

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