Afin de déterminer la valeur locative, le juge doit rechercher si, dans les baux retenus à titre d’éléments de référence, la taxe foncière n’est pas également supportée par les autres locataires.
Une telle décision qui n’aura pas les honneurs de la publication viendrait-elle mettre un terme à un débat entre bailleur et locataire sur l’application ou non de la déduction de la taxe foncière et de tous autres coefficients de minoration dès lors qu’ils sont également supportés par les autres locataires utilisés comme références locatives ?
La cour de cassation a rappelé que pour fixer le loyer révisé, la cour d’appel a appliqué des coefficients de minoration au titre des réparations locatives et de la taxe foncière à la charge du preneur.
Or, en statuant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si dans les baux retenus à titre d’éléments de référence, la taxe foncière n’était pas également supportée par les locataires, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.
Selon les dispositions de l’article R.145-8 du Code de commerce, «les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative».
Lorsque le bail prévoit qu’un preneur rembourse la taxe foncière, il s’agit alors d’une charge justifiant une minoration de la valeur locative dans le cadre de la fixation du loyer révisé ou renouvelé.
Mais ce principe apparaît discutable lorsque le transfert du paiement de la taxe foncière correspond à un usage, de même lorsque l’ensemble des éléments de comparaison pour apprécier la valeur locative comporte un tel transfert.
Pour la Cour de cassation, il appartient aux juges du fond d’apprécier la valeur locative en suivant la méthode qui leur paraît la plus appropriée, de telle sorte que la déduction de la taxe foncière n’a pas été admise lorsque:
- le remboursement constitue un usage, notamment au regard de l’activité exercée par le locataire(CA Aix-en-Provence, 30 juin 2015, n° 14/11266),
- une cour d’appel s’est référée aux prix pratiqués dans le voisinage pour des commerces qui supportaient, en plus du loyer, la charge totale ou partielle de la taxe foncière (Cass. 3eciv., 16 mars 2017, n° 16-11972),
En l’espèce, la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait fixé le loyer révisé à la valeur locative en tenant compte du transfert d’obligations sur le locataire,relatif aux réparations locatives et au remboursement de la taxe foncière.
Or, le bailleur avait fait valoir que les baux retenus à titre de comparaison prévoyaient également l’obligation de chaque locataire de rembourser la taxe foncière, de telle sorte qu’un abattement ne pouvait être retenu sans rechercher si ces baux de comparaison prévoyaient effectivement la prise en charge de cette taxe par chacun des locataires.
La Cour de cassation casse l’arrêt en reprochant à la cour d’appel de ne pas avoir procédé à cette recherche.
Le principe posé apparaît logique et parfaitement justifié: si le juge du fond apprécie souverainement la valeur locative selon la méthode qui lui paraît la plus appropriée, la déduction du montant de la taxe foncière ne pourrait être apparemment retenue si les éléments de comparaison comportent également le transfert de cette taxe sur les locataires.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 20 décembre 2018 n°17-27.654