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Publié le 19 Nov 2017

Destruction des locaux du fait d’un tiers et indemnisation du locataire

En cas de destruction des locaux par un tiers, ce dernier doit indemniser le locataire de la perte de la propriété commerciale et de la perte de jouissance des aménagements qu’il a réalisé.

En l’espèce, une société titulaire d’un bail commercial portant sur un local appartenant à une société civile immobilière, a confié des travaux de démolition d’un plancher intérieur de ce local à un entrepreneur qui les a sous-traité pour la découpe au chalumeau du bac acier du plancher.

Lors de ces opérations de découpe, des particules de métal en fusion ont été projetées dans le local voisin, appartenant également à la SCI et donné à bail commercial à un tiers.

Ce local a été détruit dans l’incendie causé par ces projections de billes de métal fondu. Le preneur à bail commercial du local commercial détruit a sollicité l’indemnisation du préjudice qu’il a subi.

Pour condamner in solidum l’entrepreneur et l’assureur de l’entrepreneur et du sous-traitant à payer au preneur à bail la seule somme de 160 514 euros et confirmer le rejet de la demande formée du chef de la perte de la propriété commerciale, l’arrêt retient que le preneur réclame la somme de 75 000 euros au titre de la perte de son droit au bail et qu’il s’appuie sur une évaluation de l’économie de loyers perdus sans démontrer l’existence d’une telle perte, l’instauration d’une mesure d’instruction ne pouvant suppléer sa carence totale dans l’administration de la preuve qui lui incombe.

En statuant ainsi, alors qu’il était constant que le bail dont bénéficiait le preneur avait été résilié en raison de la destruction des locaux loués, ce dont se déduisait nécessairement l’existence d’une perte de propriété commerciale qu’il lui appartenait d’évaluer, la cour d’appel a violé le principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime.

L’arrêt confirme en outre le rejet de la demande d’indemnisation formée au titre de la perte de jouissance des aménagements réalisés dans les lieux loués en retenant que le bail ne prévoyant pas le sort des aménagements et améliorations réalisés par le preneur à l’issue du bail, les dispositions de l’article 555 du Code civil sont applicables.

Il ajoute que le bailleur, ayant entendu conserver les aménagements réalisés par le preneur, a été indemnisé à ce titre et que dès lors, le preneur ne peut demander réparation qu’à son bailleur, ce qu’il ne fait pas, et ne peut pas former de demande à l’encontre des responsables du sinistre.

En statuant ainsi, alors que le fait que le bailleur ait été indemnisé pour la perte des aménagements dont il avait la faculté de conserver la propriété à l’issue du bail, ne faisait pas obstacle à ce que le preneur obtienne des responsables de l’incendie l’indemnisation de la perte de jouissance des aménagements qu’il avait réalisés, provoquée par le sinistre ayant entraîné la résiliation du bail avant son terme, la cour d’appel a violé le principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 2, 26 octobre 2017 n°16-18434

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