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Publié le 2 Fév 2023

Des dangers de l’expulsion

Le preneur à bail commercial injustement expulsé doit être indemnisé, d’une part, de la perte de son fonds de commerce, et d’autre part, du préjudice résultant de la privation de la possibilité de poursuivre son activité commerciale jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

Pour mémoire, il résulte de l’article L. 111-10 du Code des procédures civiles d’exécution que si la décision de justice, titre en vertu duquel l’exécution est poursuivie aux risques du créancier, est ultérieurement modifiée, le créancier rétablit le débiteur dans ses droits en nature ou par équivalent

Dans ce cadre, les articles L. 145-14 et L. 145-28 du Code de commerce prévoient, que le locataire évincé, qui peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail commercial, a droit jusqu’au paiement de cette indemnité, au maintien dans les lieux, aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

La Cour de Cassation a déjà considéré que le preneur à bail commercial qui a fait l’objet d’une éviction irrégulière et ayant été dans l’impossibilité de réintégrer les lieux a droit, d’une part à une indemnité d’éviction, et d’autre part, à une indemnisation au titre de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction. (Cour de cassation, 3e chambre civile, 17 Juin 2021 n° 19-21.132)

En l’espèce, en exécution d’un arrêt, rendu en référé le 1er octobre 2015, confirmant une ordonnance qui constatait la résiliation des baux commerciaux par acquisition de la clause résolutoire, la locataire a été expulsée des locaux, qui ont été vendus à une société tierce, le 12 mai 2017.

Statuant par arrêt du 20 septembre 2018, après cassation de l’arrêt du 1er octobre 2015, la cour d’appel de renvoi a infirmé l’ordonnance.

Pour rejeter la demande de condamnation au titre de la perte de chiffre d’affaires, la cour d’appel retient que la locataire, indemnisée de la perte de son fonds de commerce, intervenue à la date de son expulsion, ne peut au surplus être indemnisée des gains qu’elle aurait obtenus si elle était restée en possession du fonds.

La Cour de Cassation censure la décision de la cour d’appel.

En effet, la privation de la possibilité de poursuivre, dans les locaux, une activité commerciale jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, en méconnaissance du droit du locataire au maintien dans les lieux, occasionne à ce dernier un préjudice qu’il appartient au juge d’évaluer.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 25 Janvier 2023 n°21-19.089

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