Le locataire à bail commercial, bénéficiaire d’une clause d’exclusivité, peut demander que son bailleur fasse respecter cette clause par son autre locataire, même si celui-ci n’était pas partie au contrat contenant cette stipulation. A défaut, la violation par le bailleur de la clause d’exclusivité caractérise un trouble manifestement illicite entrainant sa condamnation à faire cesser l’activité de ce locataire tiers et ce sous astreinte.
En l’espèce, le bailleur a donné à bail commercial à la société X1, aux droits de laquelle se trouve la société X2, un local à construire dans un centre commercial.
Par avenant du 30 mars 2009, les parties sont convenues d’insérer au bail une clause d’exclusivité au profit du preneur pour l’exploitation d’un bowling et d’un pub
Or, le 25 septembre 2012, le bailleur, devenu propriétaire de l’immeuble, a donné à bail à la société Z1 un local du centre commercial.
Ayant constaté que celle-ci avait ouvert un pub dans les lieux loués, la société X2 a assigné en référé le bailleur en cessation du trouble manifestement illicite résultant de la violation de la clause d’exclusivité. La société Z1 est intervenue volontairement à l’instance.
La Cour d’appel a condamné le bailleur à faire cesser l’activité de la société Z1 contraire à la clause d’exclusivité et ce sous astreinte de 300 € par jour de retard pendant un délai de 4 mois.
Le bailleur et la société Z1 se sont pourvus en cassation. La Cour rejette le pourvoi.
En effet, la violation par le bailleur de la clause d’exclusivité consentie au locataire caractérise un trouble manifestement illicite et le bénéficiaire de la clause est en droit de demander au bailleur de faire respecter celle-ci par ses autres locataires ; peu importe qu’ils soient étrangers à la convention portant la stipulation.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 11 octobre 2018, 17-23.902